住宅ローンを組むとき、住宅ローン減税制度が適用できるケースがあります。10年間にわたり、住宅ローン残高や住宅の取得対価に応じて控除が受けられる住宅ローン減税制度は、ローン返済の資金計画を立てる上でぜひ知っておきたい制度です。

この記事では、住宅ローン減税の仕組みや計算方法、手続き方法について解説します。制度をうまく活用しながらローン計画を立てていきましょう。

住宅ローン減税とは？制度の利用でいくら戻るのでしょうか

まずは、住宅ローン減税制度の概要と控除額について確認しましょう。住宅ローン減税制度では、購入する住宅の性能や借入額、納税額などによって控除額が異なる点に注意が必要です。条件を十分チェックし、自分の場合はどうなるのかを理解しておきましょう。

住宅ローン減税の仕組み

　　 住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借り入れて住宅を購入する場合に、取得者の金利負担を抑えるための制度です。平成26年4月の消費率引き上げに応じて、最大控除額が拡充されました。

住宅ローン減税制度を利用すると、10年間、毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、どちらか少ない方の金額の1％が所得税から控除され、確定申告で戻ってきます。所得税から控除しきれない場合、住民税から一部控除されます。

申請は世帯単位ではなく、住宅ローンを借り入れる人が個人でおこないます。

住宅ローン減税で控除される金額

・適用期日：平成26年4月から平成33年12月まで

・最大控除額：1年あたり40万円、10年間合計で400万円

ただし、長期優良住宅は10年間合計で最大300万円（平成26年3月まで）、低炭素住宅は10年間合計で最大500万円（平成26年4月から平成33年12月まで）の控除です。

・控除率：1％（年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、どちらか少ない方の金額に適用）

・控除期間：10年間

・住民税からの控除上限額：13.65万円/年（前年課税所得×7%）

住宅ローン減税の対象となる住宅と控除の要件

ここからは、住宅ローン減税の対象となる住宅と控除の要件を解説します。住宅ローン減税対象の住宅には、大きく分けて新築、中古、リフォームがあります。

新築住宅の要件

新築の場合、床面積が50平米以上の建物が対象となります。自ら居住することが条件であり、第三者への賃貸用や別荘などの建物は対象外です。

また、完成から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住する必要があります。もし引き渡しが年内でも、実際の居住が1月以降になるならば、実際に住み始めた年の確定申告で住宅ローン控除を受けることになります。

さらに、住宅ローンの借入期間が10年以上であること、控除を受ける年の年収が3000万円以下であることも条件になります。

中古住宅の要件

中古住宅の購入で住宅ローン減税を受けるには、新築住宅の要件だけでなく、築年数や耐震性などの要件が加わります。

築年数では、木造など「耐火建築物以外」の場合は20年以内であること、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など「耐火建築物」の場合は25年以内であることが条件になります。

また、現行の耐震基準に適合していることを証明する必要があります。耐震基準適合証明書か既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）を提出する、あるいは既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば耐震基準への適合を証明できます。

リフォームの要件

既存住宅のリフォームでも、以下の要件を満たせば住宅ローン減税制度の対象となります。

• 増築や改築、建築基準法に規定された大規模な修繕または大規模な模様替えの工事
• マンションなどの区分所有建物の場合、区分所有する床、階段、壁などの過半でおこなう修繕や模様替えの工事
• 家屋の居室・調理室・浴室・トイレ・洗面所・納戸・玄関・廊下の一室で、床または壁の全部に対しておこなう修繕や模様替えの工事
• 現行法の構造強度や耐震性に適合させるための修繕や模様替えの工事
• バリアフリー改修工事
• 省エネ改修工事

住宅ローン減税の控除額を計算してみましょう！

ここからは住宅ローン減税の控除可能額の算出方法を、例をもとに紹介します。ただし、所得税や住民税の額は家族構成や家族の年齢、居住する都道府県などさまざまな条件によって異なるため、あくまで参考としての試算です。

控除金額の計算方法

まず、控除可能額は「住宅ローンの年末残高または住宅の取得対価のうち、どちらか少ない方の金額×1%」で算出します。

ただし、控除額には上限が設けられています。一般的な住宅であれば毎年40万円、10年間で400万円が上限です（長期優良住宅は10年間で300万円、低炭素住宅は10年間で500万円が上限）。

次に、住民税の控除額は「住宅ローン控除可能額−住宅ローン控除適用前の所得税額」で算出します。こちらも毎年13.65万円（前年課税所得×7%）という上限が設定されているため注意しましょう。

住宅ローン減税の申告のしかた

住宅ローン減税の手続きでは、まず初年度の確定申告が必要となります。

給与所得者の場合、2年目以降は勤務先に必要書類を提出すると、年末調整で控除を受けることができます。勤務先で配布される「扶養控除申告書」「保険料控除申告書」を自身で記入すると、勤務先が手続きを行ってくれます。

初年度と2年目以降の手続き方法を確認しましょう。

確定申告に必要な書類と手続き

住宅ローン減税制度では、入居した年の年収についての申告時、つまり入居翌年の確定申告時に税務署へ必要書類を提出します。

新築住宅の場合、確定申告書、源泉徴収票、住宅ローンの借入金残高証明書、土地・建物の登記簿謄本、売買契約書または建築請負契約書、住民票、マイナンバーの本人確認書類です。

確定申告書は国税庁のホームページから、借入金残高証明書は金融機関等から、登記簿謄本は法務局から取得できます。

中古住宅の場合、現行の耐震基準に適合していることを証明する書類も必要です。 耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれかを提出しましょう。

2年目以降の手続き

給与所得者の場合、2年目以降は勤務先に必要書類を提出すると、年末調整で控除を受けることができます。

勤務先で「扶養控除申告書」「保険料控除申告書」が配布されるため、それを用いて手続きします。必要になるのは、住宅借入金等特別控除申告書と住宅ローンの残高証明書です。住宅借入金等特別控除申告書は、確定申告をした年の10月頃に、管轄の税務署から送付されます。

また、住宅ローンの残高証明書は、2年目以降の毎年10月下旬に、金融機関から送付されます。住宅ローンの残高証明書には、その年の年末時点での残高が記載されています。

住宅ローン減税の控除額をシミュレーションして資金計画を立てましょう！

住宅ローン減税制度は、ローンの負担を軽くするためにぜひ活用したい制度です。ただし、上限額や要件などさまざまな条件があるため、仕組みを十分に理解することが大切です。

ローンを組む際には、控除で戻る金額をシミュレーションし無理のない資金計画を立てましょう。シミュレーションにあたっては、住宅形態や家族構成など、細かな条件に気をつけることもポイントです。

控除を確実に受けるためには、手続き方法についてもしっかり理解しておきましょう。