マンション投資で失敗しない! 稼げる物件を選ぶ方法

マンションを運用・売却することで収益を得るマンション投資。マンション投資にはさまざまな方法があり、副業としても運用できるため、マンション投資を通して収益を得たいと考える人が増加している。

毎月安定した収益を得られることがメリットだが、同時にリスクもある。メリットとリスクを十分に理解したうえで投資を始めることが大切なのだ。

マンション投資で失敗しないためのコツを知り、自分に合った不動産投資を考えてみよう。

マンション投資とは?どのように収益を得るのか

マンション投資とは、マンションを購入して第三者に貸すことで家賃収入を得る、または購入したマンションの価値が上がったタイミングで売却し、差額で利益を得ることだ。売却益よりも、家賃収入で利益を得る投資が主流である。

投資向きマンションの立地は、地方よりも将来的な成長が見込める東京に集中する傾向がある。マンション投資は比較的少ない資金から始められるため、サラリーマンや公務員などのサイドビジネスとしても注目を集めている。

マンション投資には2種類の方法がある

投資用のマンションには、マンションの一室を購入する区分マンションと、一棟まるごと購入する一棟マンションという2種類がある。

区分マンション

区分マンションはマンションの一室を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得たり、売却益で収益を得たりする方法だ。

一室のみのため比較的低価格で購入できる点がメリットで、物件によっては自己資金のみでまかなえることもある。その他に、立地を分散させて複数の物件を購入できる点や、マンションに管理会社が入っていれば共有部分の管理・修繕をすべて任せられる点が特徴だ。

一棟マンション

一棟マンションはマンションを一棟まるごと購入し、家賃収入や売却益で収益を得る方法だ。

区分マンションに比べ高額のため、多額の融資を受けることが一般的である。そのため個人で投資するにはハードルが高いといえるだろう。また管理や修繕などについては、すべて自分の判断でできるため、区分マンションより自由度が高い点が特徴だ。

  

マンション投資の3つのメリットとは?

マンション投資では、売却益よりも家賃収入で収益を得る方法が一般的だ。その場合のメリットは大きく3点ある。

1点目は、毎月安定した収益を長期的に得られることだ。新築物件や、好立地で人気の物件など高い利回りが期待できる物件を選べば、より高収入が見込めるだろう。

また、不動産価格や賃料は物価とともに上昇するため、インフレ時にも物価に見合った家賃収入を得られる可能性が高く、インフレ対策としても魅力的だ。マンション投資から得た収益を老後の備えにしておくと、将来的にも安心だろう。

2点目は、副業として運用できることだ。賃貸管理会社に任せれば、自分で管理や修繕をする必要がない。本業に専念しながら、安定した副収入を得ることができるのだ。

3点目は、ローンで購入できることだ。マンション投資用に購入する不動産を担保にして、金融機関から不動産投資ローンを借り入れることができる。自己資金が少なくても融資を受けることができ、良い物件があれば自己資金が貯まるのを待たずに、すぐ不動産投資を開始できる。

ただし、不動産投資ローンではさまざまなトラブルを考慮した入念な返済シミュレーションが大切だ。

マンション投資のデメリットも理解しよう!

一棟マンションで一棟すべて所有した場合のメリット

マンション投資では、デメリットもしっかり理解しておくことが重要だ。

1点目は、空室や家賃の値下げによって収益が得られなくなるリスクだ。とくに、設備が古くなり消費者のニーズと合わなくなる、周辺に新築マンションが増える、周辺の人口が減少するなどで物件への需要が下がると、空室や家賃値下げのリスクが高くなる。

一棟マンションであれば複数の部屋でリスクを分散できるが、区分マンションだと家賃収入がまったく入ってこないケースがある。家賃収入で不動産投資ローンを返済している場合は、返済に自己資金を充てることになり、マイナス収支につながる可能性もあるのだ。

区分マンションを所有した場合の空室リスク

2点目は、物件の資産価値の下落や老朽化によって収益が減少することだ。地価の下落や物件の経年劣化は資産価値の下落につながる。また、老朽化により修繕費などが上昇すると、その分収益が減少してしまう。

さらに、マンションは築年数の増加にしたがって価値が下がるため、購入価格より低価格での売却になることが多く、売却益で収益を得られないというリスクもある。

不動産投資で失敗しないためには?

不動産投資で失敗しないためには、物件の選び方が大切だ。

何よりも重視したいのは、物件の収益性である。現時点で手が届く価格帯というだけで物件を選ぶと、後々空室や家賃値下げ、資産価値の低下などのデメリットが生じる場合がある。そのため、長期的な収益性が見込める物件を選ぼう。

具体的には、需要があるエリアや将来性が見込めるエリアが狙い目だ。生活や交通の利便性が高いエリアは、物件への需要が高い傾向がある。また、今後再開発が計画されているなど、将来的に利便性の向上が期待できるエリアもおすすめだ。

良い物件がないときはマンション以外の不動産投資を視野に入れよう

マンション投資を悩む人

投資に適した良い物件を手にできないことは、よくある。情報収集やスピードで他者に遅れをとることもあるが、タイミングもある。そこで焦って微妙な物件をつかむのは、資産運用として悪手である。マンション投資はそれ自体が目的ではなく、副収入のための手段であることを思い返すべきだ。

投資に値する物件が見つからないときは、視野を広げよう。労力が少なく、長期的に収入が入る投資先は、マンション以外にも、不動産投資信託や小口化不動産投資、駐車場投資、太陽光発電投資などがある。

不動産投資信託

不動産投資信託(REIT)は、不動産投資法人(J-REIT)を通じて不動産に投資し、賃貸収入や売却収入での収益や分配金を得る方法だ。不動産の取得や運用は専門家が行っており、かつ少額投資から始められるため、投資初心者でも始められる。

小口化不動産投資

小口化不動産投資は、不動産会社や信託銀行などの事業者が、小口化された不動産金融商品を投資家へ販売し、その資金をもとに不動産を運用し、得られた収益の一部を投資家へ還元する方法である。

少額から始められ、複数の事業者や物件などに同時に投資することでリスクを分散できるため、初心者向けといえる。

駐車場投資

駐車場投資は、コインパーキングや月極駐車場などに投資し収益を得る方法である。平面駐車場や立体駐車場など、形態によって投資額は異なる。立地を問わず、土地の転用も比較的簡単だが、土地や不動産経営に関する知識が必要だ。

太陽光発電投資

太陽光発電投資とは、太陽光発電システムつきの土地を購入し、発電した電力を電力会社に買い取ってもらうことで収入を得る方法だ。電力の売却価格は、固定価格買取制度によって設定されている。同制度の定める買取期間中は、電力の買取価格の一方的な値下げ交渉や打ち切りなどから守られる。

投資物件は1000万円から広い価格帯で存在するので、マンション投資の資金が始められる。かつ、安定した収益を得られる。電気や機械などの専門知識は必要ない。

不動産投資は自分の経験や資金に合った方法を探そう

マンション投資で失敗しないためには、物件選びや投資方法がポイントになる。長期的に高い収益性が見込めるエリアを選び、消費者ニーズに合った物件へ投資することで安定した収益を得られるだろう。

また、区分マンションか一棟マンションか、不動産投資ローンはどうするかなど、投資方法も十分に検討することが重要だ。自分の投資経験や、投資に活用できる資金を考慮しながら、自分にあった不動産投資を見極めよう。

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