不動産投資-中古で失敗しやすい理由

中古マンション投資は今や新築よりも売買市場が拡大しつつあり、時代の追い風を受けているといっても過言ではありません。

特にワンルームマンション投資は購入金額が少ない上に、高利回り・節税や年金対策にもなるとされていますが果たしてそれは本当なのでしょうか。ここでは、中古マンション投資において起こり得るリスクやその対策方法について解説していきます。

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中古マンション投資に失敗する理由やリスク

中古ワンルームマンション投資は、新築と比べて購入価格が低く導入しやすいものの臨機応変に対処しなければ失敗する可能性もあります。どのような理由で失敗しやすいか、またどんなリスクがあるのかを解説します。

マンション大規模修繕までのリミットが短い

建物は10年から20年に一度、大規模な修繕が必要になります。多額の支出を伴うので、まともな管理者ならば積立金での備えを行います。中古物件を買うときは、修繕費の積立がきちんとできているかをしっかりとチェックしなければなりません。

大規模修繕を目前に、積立金が不足していることに気づいて売りに出すオーナーもいるでしょう。一棟所有するオーナーの経営意識が足りなければ、積立がほとんどできていないこともあります。2013年の国土交通省による調査では、管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納する住戸がある管理組合が約4割に上ることが明らかになりました。

修繕費が足りなければ修繕前に積立金が増える、あるいは建物が修繕されずに外観・性能といった資産価値が損なわれる未来が確定したような物件を掴まされることになります。まともに管理されていないことが目に見える物件に、だれが入居したがるでしょうか。修繕費の積立は、物件を買う前に調べなければならない落とし穴の一つと言えるでしょう。

さらに、修繕を重ねてもやがて寿命がきます。鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は60年前後とされています。中古物件で投資する場合、新築マンションと比べて利益を得られる・投資費用の回収期間が短くなってしまうということです。たとえば築年数が20年のワンルームマンションを購入した場合残り40年しか保ちません。

これに加えて、室内設備の老朽化も重なってきます。補修費やリフォーム代、設備のリニューアルなど、高い維持費がかかるのです。失敗を避けるには購入費用が安い物件につられず、維持・管理にかかるコストも検討してください。

購入価格以上では売れません

地価の上昇などによって売却価格が上昇する土地とは異なり、建物である以上劣化は避けられないため新築・中古関わらずワンルームマンションを購入価格以上で売ることはできません。

もし10年前に2,000万円で購入された中古ワンルームマンションが売りに出されたとして、そのまま同額の2,000万円で購入したい人はいないでしょう。居住者の有無に関わらず経年劣化は免れない上に、オーナーが手放したいと思っている時点で家賃価値や資産価値の下落が懸念されます。

そもそも中古であるため耐用年数も減っており、売却時の価格はより下がりやすいのです。

空室リスクが高い

中古ワンルームマンションの場合、新築よりも空室リスクが高くなりやすいです。

たとえば近隣地区に安いマンションがあったり、同じ条件の新規マンションが建てば、入居者は新しい方に流れてしまいます。築年数が浅く、アクセスの良い立地が好まれる不動産業界においては、中古マンションは不利な状況に立たされやすいのです。

空室が出てしまうと、即座に家賃収入がゼロになってしまうという大きな欠点も見逃せません。日々発生する中古マンションのローンや高い維持費による心理的負担は計り知れません。

節税効果が薄くて年金対策にもならない

不動産投資で節税するには、赤字をだす必要があります。賃貸収入を得ることによって大きな節税効果は見込めなくなってしまうのです。節税目的なら集客できない安い中古マンションで良いとお思いでしょうが、それは少々危うい考え方です。

中古ワンルームマンションの場合は、投資金額が少なければ、節税効果そのものが高いとは言えないのです。

さらには、10年後からは計上できる減価償却費がなくなってしまうため、税金が反対に増えてしまう「デッドクロス」のリスクも覚えておくべきです。

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それならば、黒字を出して積極的に手元に現金を残す戦略にシフトすれば良いとお考えかもしれませんが、不動産投資でこうした方針転換は簡単ではありません。中古ワンルームマンションは、築年数が経過するほど空き室のリスクが高まり、経年劣化に伴う家賃の下落も含め家賃収入がどんどん下降していくものです。

セールスマンの宣伝文句である、「年金代わり」としての活用は厳しいということも覚えておきましょう。

不動産投資よりもリスク・維持費が低いのは太陽光発電

太陽光発電

成功すれば高い収益が得られるものの、運用が不安定でリスクも非常に高い不動産投資。それに対して、太陽光発電は大きなリターンこそ少ないですが、不動産における競合物件のような競争は起こらず、空室問題のような収入がゼロになる可能性が少ないため収支の計算確度は高いといえます。

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太陽光発電投資とは、太陽光で発電した0円の電気を売ること

太陽光発電投資とは、個人や法人が太陽光発電の事業者となり、太陽光エネルギーで発電した電気を電力会社に販売することで収益を得る仕組みです。「固定価格買取制度(FIT)」を使えば20年間の電気の売値を確定できるなど、国の制度に裏打ちされた投資先です。

この投資に必要なものは、土地と発電システム(太陽光パネル、安全のためのフェンスなど)です。お手持ちの遊休地や農地を活用しても良いですし、土地を持っていなくても太陽光発電設備と土地をセットで購入することができるのも、参入しやすいポイントのひとつです。 農地・遊休地を募集しています! 土地貸し・売却は『タイナビ発電所』にご相談ください

太陽光投資にリピーターが多い理由

太陽光発電投資は不動産に比べるとマイナーですが、投資用物件を買うとまた買い足したくなるという声が多い魅力ある投資先です。

太陽光発電は発電量がとても重要ですが、これはソーラーパネルを敷く枚数や設置するエリア、使用する機器の性能で投資をする前に算出することができます。シミュレーションの精度はとても高まっており、発電量が事前シミュレーションと同等・予想よりも発電量が多かったという方は、じつに83%にも及びます。(データ元:タイナビ発電所の会員アンケート)

季節によって雨の日が多かったり、晴天の日が多かったりするので毎月の収入は一定とは言えませんが、雨の日でも発電量はゼロではありません。記録的なまでに天候が荒れる年は何年も続かないものですので、年間のトータルで見ると極端に変動してしまうケースは少ないと言えます。

投資を行う上で不安定さを抑えたいのであれば、入居者によって収益が左右される不動産投資よりも、年単位での発電量が安定している太陽光発電のほうが適しています。

購入費用が安くなり、利回りは8~10%を維持

投資金額が不動産投資よりも低い上に、パネルや架台などの価格も年々下がってきています。太陽光発電自体が人気の投資商品として注目を集めているため、システム価格だけでなく設置価格も近年値下がりしている点も導入しやすい理由のひとつです。

今から商談に入れる投資用太陽光発電の物件を実際にご覧になってみてください。非公開とされている箇所は、当サイト「タイナビ発電所」に無料登録することで閲覧できるようになります。

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不動産投資と太陽光投資はどこが違う?

中古マンション投資は、利回りの良さや節税対策になるといったリターンがあるものの、高い維持費や修繕費に加えて入居者がなければ直ちに収入が途絶えるなどリスクは非常に大きいです。

中古マンションであれば、老朽化が見られた場合大規模な修繕工事やリフォームによる莫大な出費は免れられないのに対し、太陽光発電のメンテナンスは4年に1回行うのが目安で、1回あたり2万円前後であるため年間5,000円の出費で済みます。メンテナンスは業者に委託すれば手軽に行える点も、マンション投資に比べて有利といえるでしょう。

では、太陽光投資のリスクやデメリットはどうでしょうか? 不動産投資と太陽光投資を比較するべきポイントをまとめた記事もご確認ください。

https://www.tainavi-pp.com/investment/solar/9/

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