中古マンション投資は、今や新築よりも売買市場が拡大しつつあり時代の追い風を受けているといっても過言ではない。

特にワンルームマンション投資は購入金額が少ない上に、高利回り・節税や年金対策にもなるとされているが果たしてそれは本当なのだろうか。ここでは、中古マンション投資において起こり得るリスクやその対策方法について解説していこう。

中古マンション投資に失敗する理由やリスク

中古ワンルームマンション投資は、新築と比べて購入価格が低く導入しやすいものの臨機応変に対処しなければ失敗する可能性もある。どのような理由で失敗しやすいか、またどんなリスクがあるのかについて触れていく。

マンション大規模修繕までのリミットが短い

建物は10年から20年に一度、大規模な修繕が必要になる。多額の支出を伴うので、まともな管理者ならば積立金での備えを行う。中古物件を買うときは、修繕費の積立がきちんとできているかをしっかりとチェックしなければならない。

大規模修繕を目前に、積立金が不足していることに気づいて売りに出すオーナーもいるだろう。一棟所有するオーナーの経営意識が足りなければ、積立がほとんどできていないこともある。2013年の国土交通省による調査で、管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納する住戸がある管理組合が約4割に上ることが明らかになった。

修繕費が足りなければ修繕前に積立金が増える、あるいは建物が修繕されずに外観・性能といった資産価値が損なわれたままになる。まともに管理されていないことが目に見える物件に、だれが入居したがるだろうか。修繕費の積立は、物件を買う前に調べなければならない落とし穴の一つと言えるだろう。

さらに、修繕を重ねてもやがて寿命がくる。鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は60年前後とされている。中古物件で投資する場合、新築マンションと比べて利益を得られる期間や回収期間が短くなってしまうということだ。たとえば築年数が20年のワンルームマンションを購入した場合残り40年しか保たない。

これに加えて、室内設備の老朽化も重なってくる。補修費やリフォーム代、設備のリニューアルなど、高い維持費がかかるのは必須である。

購入価格以上では売れない

地価の上昇などによって売却価格が上昇する土地とは異なり、建物である以上劣化は避けられないため新築・中古関わらずワンルームマンションを購入価格以上で売ることはできない。

もし10年前に2,000万円で購入された中古ワンルームマンションが売りに出されたとして、そのまま同額の2,000万円で購入したい人はいないだろう。居住者の有無に関わらず経年劣化は免れない上に、オーナーが手放したいと思っている時点で家賃価値や資産価値の下落が懸念される。

そもそも中古であるため耐用年数も減っており、売却時の価格はより下がりやすいのだ。

空室リスクが高い

中古ワンルームマンションの場合、新築よりも空室リスクが高くなりやすい。

たとえば近隣地区に安いマンションがあったり、同じ条件の新規マンションが建てば、入居者は新しい方に流れてしまう。築年数が浅く、アクセスの良い立地が好まれる不動産業界においては、中古マンションは不利な状況に立たされやすいのだ。

空室が出てしまうと、即座に家賃収入がゼロになってしまうという大きな欠点も見逃せない。日々発生する中古マンションのローンや、高い維持費による心理的負担は計り知れない。

節税効果が薄くて年金対策にもならない

不動産投資で節税するには、赤字をだす必要がある。賃貸収入を得ることによって大きな節税効果は見込めなくなってしまうのだ。節税を目的とするなら、集客できない安い中古マンションで良いとお思いだろう。

中古ワンルームマンションの場合は、投資金額が少なければ、節税効果そのものが高いとは言えないのだ。

さらには、10年後からは計上できる減価償却費がなくなってしまうため、税金が反対に増えてしまう「デッドクロス」のリスクも覚えておくべきだ。

不動産投資で節税する仕組みと、減価償却費で重税になる「デッドクロス」

それならば、黒字を出して積極的に手元に現金を残す戦略にシフトすれば良いとお考えかもしれない。中古ワンルームマンションは、築年数が経過するほど空き室のリスクが高まり、経年劣化に伴う家賃の下落も含め家賃収入がどんどん下降していくものだ。

セールスマンの宣伝文句である、「年金代わり」としての活用は厳しいということも覚えておこう。

不動産投資よりもリスク・維持費が低いのは太陽光発電

成功すれば高い収益が得られるものの、運用が不安定でリスクも非常に高い不動産投資。それに対して、太陽光発電は大きなリターンこそ少ないが、得られる利益は非常に安定している。

投資を行う上でリスクを最小限に抑えたいのであれば、入居者によって収益が左右される不動産投資よりも自然光によって安定した売電収入が得られる太陽光発電の方が良い。

太陽光発電投資とは、太陽光発電を行うための土地と設備(太陽光パネルなど)を用いた投資方法のひとつである。太陽光発電の事業者となることで、発電した電気を電力会社に販売することによって収益が得られる仕組みだ。「固定価格買取制度」を使えば一定期間、電気の売値を確定でき、これは個人でも使える制度である。

マンションと同様に集客がなければ赤字となるだけの駐車場経営とは異なり、遊休地を有効活用できる。もちろん、土地を持っていなくても太陽光発電設備と土地をセットで購入することができるのも、導入しやすい要素のひとつだ。

中古マンションであれば、老朽化が見られた場合大規模な修繕工事やリフォームによる莫大な出費は免れられないのに対し、太陽光発電のメンテナンスは4年に1回行うのが目安で、1回あたり2万円前後であるため年間5,000円の出費で済む。メンテナンス自体も手軽に行える点も、マンション投資に比べて有利といえる。

投資金額が不動産投資よりも低い上に、パネルや架台などの価格も年々下がってきている。太陽光発電自体が人気の投資商品として注目を集めているため、システム価格だけでなく設置価格も近年値下がりしている点も導入しやすい理由のひとつだ。

メリット・デメリット徹底比較! 不動産投資VS太陽光発電投資

中古マンション投資は、利回りの良さや節税対策になるといったリターンがあるものの、高い維持費や修繕費に加えて入居者がなければ直ちに収入が途絶えるなどリスクは非常に大きい。

投資による失敗を防ぎ安定した収入を得たいのであれば、国からの保証が充実していてメンテナンスも容易であるため不動産投資よりも低リスクな太陽光発電投資を選ぶべきと言えよう。

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