今が不動産投資物件の売り時

2018年は投資マンションの売り時であると言える。投資用マンションは値上がりを続けてきたが、そのプチバブルが2020年に弾ける可能性が非常に高まっているためだ。不動産投資で家賃収入ではなく売却益を狙う人は、そろそろ行動を起こそう。

ここでは、できるだけ高く投資マンションを売る方法について紹介する。

2018年が投資マンションの売り時!

投資マンションを売るべき理由は、3つある。

1つ目は、都心部の不動産価値を上げる要因だった東京オリンピックが、2年後に控えていることだ。マンションの需要が高まり、中古マンションの価格までもが高騰している。さらに、海外投資家からも日本の投資用マンションは人気が高い。不動産価格上昇のサインとして、東京オリンピックはこの上なく分かりやすいのだ。

その半面、オリンピックが閉会すれば、国内外投資家が不動産売却に走り、次の投資場所に移動する可能性も非常に大きい。

2つ目は、資材や人件費など建築費が高くなり、新築マンションの価格が跳ね上がっていることだ。価格が高騰しきった新築マンションを今さら掴むわけにはいかず、中古マンションのニーズが高まっている。消費税増税前なら、駆け込み需要に乗じた金額での売り抜けも狙える。

3つ目の理由は、日本の都心部を中心に、不動産価格を下落させる事象が連続することだ。2018年からの10年間だけで、大きなイベントが3つある。

  • 2020年→ 東京オリンピックで高騰した都心部の不動産需要が、閉会に伴い低下する
  • 2022年→ 生産緑地法で保護されてきた農地が宅地化し、不動産が増えることで供給過多に陥る
  • 2025年→ 団塊世代が後期高齢化することにより、不動産需要が低下する

東京オリンピック閉会による需要低下は、元の水準に戻るだけだと言える。しかし、その後に控える不動産需要の下落要因が、都心部のマンション価格に多大な影響をもたらすことは容易に予測できる。

今売らないならば、次に売却益を狙えるのは何年後になるだろうか? 手持ちの物件が老朽化し、ろくな価格がつけられなくなる前に、不動産需要が再び高まると判断できる材料は乏しい。不動産投資家が、高額売り抜けの機会を静かに伺っているのが現状なのだ。

投資マンションを高値で売却するコツ

投資用不動産の売り時

ローンを返済するためにも、次の投資の資金にするためにも、マンションはできるだけ高い価格で売りたいものだ。投資マンションを売却するプロセスを紹介しよう。

1.相場の調査 雑誌やインターネットを見て、売りたいマンションの相場がだいたいどのくらいかを把握しておく。また、専門家に鑑定・調査を依頼する。 2.査定 マンションの販売活動を代行してくれる不動産会社に査定額の見積もりを出してもらう。 3.媒介契約 査定額に納得した不動産会社と契約を結ぶ。契約の内容に問題がないかのチェックも行う。 4.売り出し 売却価格を決めて、不動産会社が物件の公開や内見など売り出し活動を行う。 5.売買契約 買付証明書の確認をし、条件の交渉をする。条件に売り手買い手の双方が納得したら、契約書で売買契約を結ぶ。 6.売却代金の受け取り 買い手が支払った手付金や購入代金を受け取る。不動産会社への仲介手数料の支払いも忘れずに。 7.引き渡し 所有権移転登記や抵当権の抹消の準備などをして引き渡す。

上記のフローをただこなして売るよりも、いくつかの対処を行うことで売却価格を上げることができる。その方法を紹介していこう。

売却に時間的な余裕を持つ

マンション売却を決めたら早く売りたいと思うものだ。しかし、気が急いてしまっては余裕がなくなり、冷静な判断ができなくなってしまう。

一般的には、マンションの売り出しから買い手が見つかるまでにかかる時間は、およそ3~4ヶ月で、売り出し前の準備や引き渡しに合わせて1~2ヶ月ほどかかる。そのため、売却には最低でも4~6ヶ月程度かかると見越しておきたい。

もちろん半年以上かかる場合もある。売却にかけられる期間が長いほど、多くの買い手と出会うことになり、納得のいく売却に繋がるだろう。

買い手にいい印象を持ってもらう

物件の印象をよくすることで、マンションは高く売れやすくなる。修繕やハウスクリーニングを行って、内装をきれいに清潔感のある状態にしておくことが重要だ。また、壁紙を変えたり、おしゃれな照明器具・家具を配置するなど、手間やコストをかけて室内の雰囲気をよくすると好印象を持たれる。

物件の印象も大事だが、売り主の印象もよくしておくのもポイントが高い。買い手の気持ちを考え、多少の値下げ交渉にも応じるなどの配慮も必要となる。

不動産会社の相見積もりをする

不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却する場合、最初から1社に決めてしまうのは危険だ。5,6社ほどの不動産会社に見積もりを依頼して、より高い価格をつけてくれた会社に絞るのが賢い方法だ。

しかし、相場からかけ離れて高額な見積もりを出す会社は逆に危ない。高額なのでなかなか買い手がつかないし、媒介契約を取るだけ取って雑な対応をするといったケースも見られる。

見積もりを依頼するときに、不動産会社の対応を観察することが大事だ。親身になって相談に応じてくれるような不動産会社を選びたい。

販売の戦略を立てる

ここでの戦略は、販売価格のことを指す。高く売りたくても売れ残ってしまっては話にならない。売り出しの前に、なるべく高値で買い手がつくための計画を立てておけば、冷静に対応できるだろう。

まず、平均の売却期間4~6ヶ月を基準に、強気の高値で売り出す期間、通常の相場価格で売り出す期間を決めておこう。例えば、3ヶ月の間は相場より少し高い価格で売り出して、売れなかったら相場価格に落として売り出す、といった具合にする。早めに売却したいなら、強気の価格期間を短く設定しておくといいだろう。

マンションによって、立地や築年数など、それぞれ条件が違うので、需要のあるマンションとそうでないマンションがあるのも事実だ。売れる見込みのある価格設定かどうか、販売戦略を立てるときは不動産会社と相談しながら決めたい。

マンションを売却した際にかかる税金

マンションを売却したときにかかる税金があるので、確認しておこう。

印紙税
(全員)
不動産売却価格に応じた印紙を購入し、売買契約書に添付することで納税する印紙税。
登録免許税(全員) 抵当権を抹消するときにかかる税金。
譲渡所得税と住民税
(売却益が出た場合)
売却代金から、売却のためにかかった費用(仲介手数料・税金・リフォーム代など)を差し引いた額を譲渡所得という。この譲渡所得を元に計算された譲渡所得税と住民税が課される。
消費税 投資用の不動産を売却した場合は、建物部分に対して消費税がかかる。
※ 2期前の課税売上が1000万円以下の免税事業者は不要。

投資用の不動産を売却したときにかかる税金には、特定事業用資産の買換え特例がある。これは、不動産を売却した後、一定期間内に別の投資用不動産を購入した場合、譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べることができる制度だ。

納税が先延ばしになるだけで、税金がかからなくなるわけではないので注意しよう。

売却で得た資金は情勢の変化に強い投資先に

マンション価格が高騰している現状において、次にまたマンションに投資をしても売却益を出すのは難しいだろう。不動産投資は、オリンピックなどの突発的なイベントや、人口減少・住宅飽和といった情勢に大きく左右されるものだ。

そこで、次の投資先候補には、情勢に左右されない安定性の高いものを入れておこう。代表的なものは、太陽光発電だ。

太陽光発電投資

太陽光発電投資は国が収入を保証する唯一無二の特性で、ローリスク・ローリターンが狙える太陽光発電投資だ。太陽光バブルが弾けたあとも売れ続けており、根強い人気を維持している。

太陽光発電は、発電した電気を売ることで利益を上げる投資方法である。CO2を排出しないクリーンエネルギーの普及を目指す政府が、再生可能エネルギーへの投資を進めることが人気の裏付けとなっている。

さらに、初期費用が値下がりを続けていることも人気を持続させているポイントだ。2018年の太陽光発電のシステム価格は、6年前と比べて12万円ほど下がっている。2012年から本格的に始まった太陽光発電投資は、技術やノウハウが積み重ねられており、より効率のいい発電が可能となっているのだ。

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