土地付き太陽光発電の投資回収期間を計算~最短回収できる物件選び

土地なしでも投資可能なのが、土地付き分譲太陽光発電です。投資商材としては一般的な容量である40~49.9kWなら、物件や土地代、工事代など各種費用を含めた初期費用は800~2000万円前後が一般的です。

この記事では、投資回収期間の計算方法を紹介。さらに、初期費用を短期間で回収できる物件の選び方も解説しています。

投資回収期間の計算方法

投資回収期間を求める場合、先に実質利回りを求める必要があります。実質利回りとは、物件の販売価格以外に発生する初期費用や年間のランニングコストを合算した上で得られる利益から算出される利回りのことです。計算には詳細な情報が必要になりますが、その分、正確な投資回収期間を求めることができます

実質利回りと投資回収期間の計算方法は以下の通りです。

  • 実質利回り=(①年間想定売電収入-③ランニングコスト)÷ ②初期費用×100
  • 投資回収期間=100÷実質利回り

計算方法自体は簡単です。Excelなどの計算ソフトがある方は、上記計算式をテンプレートとして作成しておくのが良いでしょう。では、この

①年間想定売電収入
②初期費用
③ランニングコスト

の求め方を見ていきましょう。

①年間想定売電収入の求め方

年間想定売電収入は、1年間でどれほどの売電収入が得られるかという目安です。目安と聞くと、参考になるのか疑問を感じるかもしれません。しかし、実際に投資を行うと、想定値以上の収入となるのが一般的です。というのも年間想定売電収入は、日照時間や太陽光発電設備の経年劣化による出力の低下も考慮された数値だからです。

ただ、実際に想定よりどれだけの収入が見込めるのかは、売電期間が終了してみないとわかりません。投資回収期間を求める際は、物件情報に記載されている値そのままで計算するようにしましょう。

②初期費用の計算

初期費用は、購入する物件の価格や規模で大きく異なります。ここでは、容量40~49.9kWの土地付き分譲太陽光発電導入時に発生する費用を紹介します。

※容量40~49.9kW以外の初期費用について詳しく知りたい方はこちらをご確認ください。 儲ける太陽光発電の初期費用! メンテナンスや保険も必須コストだと考えよう

初期費用(目安)

物件(土地と太陽光発電設備)の販売価格:800~2000万円前後
物件の販売価格は、物件により費用が大きく変わります。また土地代は、土地ごと購入する場合は初期費用として発生し、土地を借りる場合は初期費用ではなく、毎年の賃料として発生します。物件によっては、以下にある連系工事費負担金などの費用が含まれていることもありますが、ここでは土地と、太陽光発電の設備のみとしています。
造成費用:1㎡あたり600~20,000円
造成費用とは太陽光発電設備が設置できるよう、土地を工事する際の費用です。費用は造成する土地の状態で大きく変動します。

40~49kWの太陽光発電設備を設置するのに700㎡ほどの土地が必要なため、40~49kWの太陽光発電設備を購入するなら、最低でも42万円ほど発生します。ただ、大抵の物件は販売価格に造成費用が含まれており、別途負担するというケースは少数です。

連系工事費負担金:50~100万円前後
太陽光発電で発電した電気を電力会社に売る(売電)ための工事・ 手続きにかかる費用です。エリアや発電設備の規模により費用が変わります。
フェンス 100mあたり20〜40万円前後
材質や設置面積などにより費用が変わります。
事業者名等を記載した標識:2,000~15,000円前後
サイズや材質、耐久性により費用が変わります。
事務手数料(土地の登記費用):10~30万円
土地を借りたり、購入した際に発生する費用です。太陽光発電の物件に限らず、不動産の物件を購入した時にも発生します。
契約書の印紙代:1万円前後
契約書に貼り付ける収入印紙の料金です。

上の表だけでは、具体的な初期費用がイメージしづらいと思いますので、物件の販売価格以外に、どれほど初期費用が発生するのか、その他初期費用が安いケースと、高いケースでそれぞれ計算してみました。

物件の購入費以外の「その他初期費用」(例)

初期費用が安いケース 初期費用が高いケース
造成費用 0円(大抵は物件の販売価格に含まれているため) 0円(大抵は物件の販売価格に含まれているため)
連系工事費負担金 50万円 100万円
フェンス 20万円 40万円
標識 2,000円 1万5000円
事務手数料(土地の登記費用) 10万円 30万円
契約書の印紙代 1万円 1万円
合計 81万2000円 172万5000円

物件の購入費以外の「その他初期費用」は、安く済めば881万円ほど高くつけば172万円ほどかかります。仮に800万円の物件を購入すれば、各種初期費用の合計を、1000万円以下に収めることも可能です。

800万円以下で購入できる物件を探すのは、難しいと思うかもしれませんが、太陽光発電の設備価格は年々下落しているため、最近は販売価格の安い物件も増えてきました。決して不可能というわけではなく、現在なら十分に探し出せる価格です。

当サイトで掲載されている物件の一例

当サイトの物件例

③年間ランニングコストの求め方

年間ランニングコストの目安

必須 メンテナンス費用:7~15万円
太陽光発電設備のメンテナンスを定期的に行うことで、太陽光発電の異常を早期発見できます。点検内容※1や定期点検※2の回数により、メンテナンス費用は変動します。

※1. 定期点検の目安:メンテナンスは数年に一度が一般的であり、安く済みます。しかし、毎年行ったほうが、太陽光発電の異常や不具合を早期発見できます。
※2. 点検内容:定期点検の他にも、草刈りや太陽光パネルの洗浄を行っている業者もあります。点検内容が充実しているプランでは、15万円前後のメンテナンス費用が発生します。

選択 遠隔監視システムの運用費用:3~5万円
導入することで、PC・スマートフォンなどから発電状況や発電量を確認でき、発電が止まった際などはアラート機能でお知らせしてくれます。導入する遠隔監視システムによって、費用は変わります。

選択 損害保険料:2~4万円
自然災害などの被害に備えることができます。加入する保険の数と種類によって費用は変わります。
選択 土地の賃料:5~10万円
土地を購入せず、賃貸契約の場合のみ発生します。

年間ランニングコストの例(土地を購入した場合)

ランニングコストが安いケース ランニングコストが高いケース
メンテナンス費用 7万円 15万円
遠隔監視システムの費用 3万円 5万円
損害保険料 2万円 4万円
土地の賃料 0円(土地をレンタルではなく、購入した場合のため0円) 0円(土地をレンタルではなく、購入した場合のため0円)
年間の合計費用 12万円 24万円
20年間の合計費用 240万円 480万円

発電停止などのリスク対策として、選択制である遠隔監視システムと損害保険も契約した場合で計算してみました。最低でも年間12万円高ければ年間24万円ほどかかると見ておきましょう。

損害保険と遠隔監視システムの契約は必須ではないため、ランニングコストをもっと抑えたい方は、必須であるメンテナンスのみを契約しましょう。メンテナンスのみの契約なら、年間のランニングコストは7~15万円20年間で140~300万円ほどです。

投資回収期間の計算例

計算

投資回収期間を求めるのに必要な項目は一通り説明しましたので、実際に何年ほどで投資回収できるのか、初期費用とランニングコストを高めに設定した以下の条件で計算してみました。

物件情報

  • 容量:49kW
  • 販売価格:800万円(土地代含む)
  • 表面利回り:13%

※表面利回りとは
表面利回りとは、物件情報に記載されている利回りのことです。別名、想定利回りともいいます。算出方法は、「年間想定売電収入÷販売価格×100」です。

実質利回りと比べると簡単に求めることができ、物件情報にも記載されています。投資回収期間が短い物件を探すなら、この値をチェックするのが一番手っ取り早いです。ただ、販売価格以外の初期費用やランニングコストを除外して算出しているため、正確な投資回収期間を把握したいなら、実質利回りを求める必要があります。

計算に必要な情報

  • ①年間想定売電収入:104万円
  • ②初期費用の合計:972万2000円(土地代込み)
  • ③年間のランニングコスト:24万円(土地は購入したため初期費用に含まれる。よって賃料は発生しない)

計算例
実質利回り:(104万円<①年間想定売電収入>-24万円<③ランニングコスト>)÷972万5000円<②初期費用>×100 =実質利回り約8.2%
投資回収期間:100÷実質利回り8.2%=約12.1年←13年以内に初期費用を回収可能

例とした上記の物件なら、13年以内に投資した初期費用を回収可能です。初期費用を回収できれば、残りの7.9年は黒字です。具体的にどれほどの収益になるのか、計算してみました。

投資回収後の売電収入イメージ
104万円<①年間想定売電収入>-24万円<③ランニングコスト>)×7.9年<投資回収後の期間>=632万円

このように、初期費用と20年間のランニングコストを除外すれば、20年間で632万円もの利益を得ることができます。

ただ、こちらはあくまでも初期費用とランニングコストを高めに設定した場合です。先ほどと同じ物件で、初期費用とランニングコストを安く済ませたケースなら、どれくらいお得になるのか、同様の方法で計算し、比較してみました。

その他初期費用・ランニングコストの違いを比較※1

費用が高いケース 費用が安いケース 違い
物件の販売価格 800万円 800万円 同じ
その他初期費用 172万5000円 81万2000円 91万3000円
年間のランニングコスト 24万円 12万円 12万円
実質利回り 8.20% 10.40% 2.20%
投資回収期間 12.1年 9.6年 2.5年
20年間の利益 632万円 956万8000円 324万8000円

※1. 物件の設備容量・販売価格・利回りは共通の数値です。
※2. その他初期費用には、造成費用、連系工事費負担、フェンス、標識、土地の登記、契約印紙の費用が含まれます。
※3. 20年間のランニングコストは、メンテナンス、損害保険、遠隔監視システムの運用費用が含まれています。

このように同じ物件を購入しても、物件の販売価格以外に負担する、その他初期費用とランニングコストが違えば、投資回収期間や20年間の利益は大きく異なります。上記は極端な例ですが、投資回収期間を短縮するには、物件の販売価格や表面利回り以外の、その他初期費用とランニングコストに目を向ける必要があります。

ではどうすれば、その他初期費用とランニングコストを安く済ませることができるのかというと、販売価格に含まれている特典をチェックする必要があります。

投資回収期間が短い物件を選ぶなら販売価格に含まれる特典をチェック

土地付き分譲太陽光発電の販売価格には、太陽光発電設備や土地代以外の「特典」が含まれているケースが多いです。例えばある物件なら、購入時に負担する連系工事費負担金50~100万円が、販売価格に含まれていることがあります。

他にも、10年間分の自然災害補償が販売価格に組み込まれているケースも多々あり、販売価格にさまざまな特典が含まれている物件は、「コミコミ物件」といわれています。当サイトの場合、物件の特典は「販売価格に含まれるもの」欄から確認できます。

●コミコミ物件の例(当サイト掲載物件)

コミコミ物件の例

記事内で紹介した各種費用が販売価格に含まれているだけでなく、出力制御補償保険といういざという時に安心な保険と、雑草対策として非常に有効な防草シートも含まれています。
【徹底解説】太陽光発電の出力制御とは?

このように、一見すると他の物件よりも初期費用が高く、表面利回りが低い物件でも、物件の販売価格の内容を考慮すると、実質的な初期費用・ランニングコストが低いケースがあります。

実質的な初期費用・ランニングコストが安いということは、実質利回りが高いということであり、投資回収期間が短く早期に黒字化できる物件でもあります。

普通の物件とコミコミ物件を比較! 投資期間に2年近い差がでることも!

では、具体的にどれくらいコミコミ物件がお得なのかを比較してみました。販売価格や表面利回りは同じ値として、コミコミ物件と物件に特典が何もない物件(販売価格の内容が、太陽光発電設備と土地代、造成費用のみ)で比較してみました。

<コミコミ物件に含まれるもの>
初期費用

  • 太陽光発電設備+土地代
  • 造成費用
  • 連系工事費負担金
  • フェンス
  • 標識

ランニングコスト

  • 遠隔監視システムの運用費用(10年間分)
  • 自然災害補償(10年間分)

※ランニングコストに含まれる費用は、10年間無償のケースが多いため、10年間無償と仮定しています。投資期間は20年間のため、残りの10年間は「普通の物件」と同じ費用で加入したものとします。

<比較表>

普通の物件 コミコミ物件 違い
表面利回り 9.90% 9.90% 同じ
販売価格 1260万円 1260万円 同じ
その他初期費用※ 141.5万円 0円 141.5万円
20年間のランニングコスト※ 480万円 390万円 90万円
実質利回り 7.20% 8.30% 約1.1%
投資回収期間 13.8年 11.9年 約2年

※1. その他初期費用には、造成費用、連系工事費負担、フェンス、標識、土地の登記、契約印紙の費用が含まれます。
※2. 20年間のランニングコストは、メンテナンス、損害保険、遠隔監視システムの運用費用が含まれています。

販売価格と表面利回りが同じ物件でも、2年近く投資回収期間が変わってきます。投資回収期間の短い物件を探す際は、販売価格に含まれる内容も考慮して、投資回収期間を求めてみましょう。

投資回収期間が短い物件を見極める2つのポイント

  • 物件情報に記載されている表面利回りをサクッとチェック
  • 販売価格に含まれている特典は細かくチェック

最初に表面利回りが高い物件をチェックするのが、おすすめです。コミコミ物件を探すには、物件に含まれている内容をチェックしなければならないため、表面利回りが高い物件を探すよりも手間だからです。

その点、表面利回りの高い物件は、並び替え機能やフィルタリング機能で、簡単に探し出せます(当サイトの場合)。

表面利回りが高い物件(利回り12~14%ほど)をいくつかピックアップしたら、販売価格に含まれている内容を比較してみましょう。表面利回りが高い物件は、他の物件よりも販売価格が安いため、コミコミ物件というほど特典は含まれていないかもしれません。

しかし、連系工事費負担金やフェンス代など、一部費用は物件に含まれていることがあり、含まれている特典の違いで、実質利回り・投資回収期間が変わってくるということもあります。

もしも表面利回りの高い物件が見つからない際は、コミコミ物件を探してみましょう。表面利回りがそれほど高くなくても、太陽光発電投資に必要なさまざまな費用などが含まれているため、実質利回りを求めると、上記で紹介したようにお得です。

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