不動産投資の基礎 メリット・デメリット

ミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれる不動産投資は、毎月一定額の収入を得たい人に人気の投資の一つだ。実際、「自分も不動産オーナーになって家賃収入を得たい」という人もいるのではないだろうか。

しかし、不動産投資は必ずしもメリットばかりとは限らない。損をするリスクがあるなどのデメリットも存在することを、きちんと理解しておこう。

不動産投資の3つの金銭的メリット

不動産投資は成功すれば、さまざまな金銭的なメリットがある。ここでは、不動産投資の金銭的なメリットを紹介しよう。

安定した収入が得られる

入居者が確保できれば、毎月安定した家賃収入が得られる。たとえば家賃5万円の物件を3戸所有していれば、月に15万円の収入となる。

また、定年までにローンを完済した場合には、公的年金にプラスして家賃収入が得られることになる。こうした事情を考え、個人年金の代わりとして不動産投資を検討する人もいる。

生命保険の代わりになる

投資用の物件のローンを組む場合、団体信用生命保険への加入が義務付けられている。団体信用生命保険の特徴は、ローンを組んだ本人に万が一のことがあった場合、ローン残債の支払いが免除されること。

そのため、ローンの返済を家族にさせなくて済み、不動産と毎月の家賃収入を残すこともできる。こうした特性から、生命保険の代わりとして不動産投資を考える人も増えてきている。

インフレ対策になる

インフレに強いのも不動産のメリットだ。物価が上昇するインフレ下では、地価の上昇に伴い不動産の価値も上がっていく。

家賃を値上げして収入を増やす、不動産を時価で売却して売却益を得る、といったこともできるため、現金だけで資産を持っていることに比べてインフレ時にも資産価値が目減りしにくい。

税金面にもメリットがあるのが強み

不動産投資には税金面でのメリットもある。

所得税・住民税の節税につながる

不動産投資は所得税・住民税の節税にもつながる。特に不動産購入後1~2年は、諸費用の出費が多いため、所得税控除が受けられる可能性が高い。

また、課税所得は総収入から経費を引いた金額となるため、必要経費(建物の減価償却費、ローン金利、固定資産税、都市計画税など)があれば家賃収入等からそれを差し引くことができる。特に高額所得者にとっては節税効果が大きい。

さらに、赤字が出た場合は、他の収入と損益通算ができるため、そのぶん所得税・住民税が安くなるというメリットもある。

相続税対策になる

不動産の実際の取引価格は、毎年1月1日に公表される公示価格をもとに決定されることが多い。しかし、相続税の計算をする場合、不動産は公示価格ではなく、「路線価」で評価される(財産評価基準書 路線価図http://www.rosenka.nta.go.jp/)。

路線価は、国税庁が定める道路に設定する1平方メートルあたりの土地価格で、公示価格の80%程度の金額が目安。実際の不動産価格よりも資産価値が2割くらい安く見積もられる計算だ。そのぶん課税対象額も減り、相続税の負担を減らすことができる。

現金を相続する場合はそのままの金額、株式や有価証券なども時価で課税額が計算されることを考えると、かなりお得だといえるだろう。

不動産投資の3つの金銭的なデメリット

ただし、不動産投資は必ずしもメリットばかりとは限らない。次のような金銭的なリスクおよびデメリットもあることを知っておくべきだ。

資産として流動性が低い

不動産には、資産流動性が低いという特徴がある。

たとえば株式なら、株価が決まっているため2~3日程度あれば容易に売却して現金にできるが、不動産はそうはいかない。所有不動産の売却には、複数の不動産業者による査定や価格交渉などの煩雑な手続きがつきものだ。そのため、現金化するまでに早くても1カ月程度はかかってしまう。

金利上昇のリスクがある

ローンを組んで不動産を購入する人は多いが、ローンには金利上昇のリスクがある。

変動金利でローンを組んでいる場合、金利上昇によって想定していた返済額を大きく上回る可能性があるのだ。

「固定金利にすればよい」と考える人もいるかもしれないが、固定金利は変動金利と比べると2倍くらい金利が高いというデメリットがある。

変動金利にした場合と比べると、総支払額で数百万円以上差がつくケースもあるのだ。また、変動金利なら市場の影響で金利が下がることもありえるが、固定金利の場合は市場金利が下がってもローンの返済額が減ることはない。

ローンを組むうえで大切なことは、確実に返済することである。市場の急な変化にも対応できるよう、余裕を持って返済計画を立てる、ある程度の現金を手元に残しておくといった対策を心がける必要がある。

資産価値が下落するリスクがある

エリアによって下落率に多少の違いはあるものの、一般的に不動産は年数が経つとその価値は緩やかに下がっていく。物件の価値が下がれば、それに応じて家賃も下げる必要がある。

いつまでも買った当時と同じ家賃収入を期待できない点には注意したい。

さらに、不動産にはデフレリスクもある。

不動産価格は物価と連動するため、デフレの場合は資産価値が下がってしまうのだ。

デメリット対策に手間もお金もかかる

不動産投資には、物件の管理・維持に手間やお金がかかるというデメリットもある。

空室対策の必要性について

空室が増えたり、長期間次の入居者が見つからなかったりすると、家賃収入が減ってしまう。安定した収入を確保するためにも、不動産オーナーとしては空室を作らないような工夫を考えなければならない。

築年数のある程度古くなった物件であれば、和室を洋室にリフォームする、浴室やキッチンの設備を新しくするといった大規模なリノベーションが必要になることもあるだろう。

たとえ、空室リスクが低そうな物件を購入したとしても、契約更新や卒業・異動などのタイミングで空室ができる可能性は十分にある。

賃貸物件の運営で成功するためには、家賃を下げる、リノベーションして物件の価値を上げるなど、つねに入居者を確保するための努力をし続ける必要がある。

また、家賃収入の一部をローン返済に充てている人は、家賃収入が減った場合でもローンの返済を確実にできるようにしておかなければならない。

建物の老朽化対策について

建物が老朽化してくると、入居者が決まりにくくなったり、家賃を下げたりする必要が出てくる。そこで重要なのが、建物のメンテナンスだ。こまめにメンテナンスを行い、建物の維持・管理をきちんとしている物件は、そうでない物件に比べると資産価値が目減りしにくい。

また、場合によっては外壁の塗替えや時代にあった設備の追加など時には大規模なメンテナンスが必要になることもある。不動産投資をするのであれば、こうしたメンテナンスの費用も視野に入れて資金計画を立てるべきだ。

不動産のメリット・デメリットを理解して投資方法を考えよう

不動産投資は成功すれば大きなリターンが見込めるが、簡単に儲けられるような甘いものではない。しかも、不動産そのものが高額な買い物であるため、万が一失敗してしまったときのリスクも大きい。

最悪の場合、収益を上げられないどころか多額のローンだけが残ってしまう、という事態もありえる。

もし不動産投資に挑戦するのであれば、メリットばかりに目を向けず、そのデメリットもしっかりと理解しておくべきだ。また、失敗したときの損失に経済的に耐えられるかどうかについてもよく考えておく必要がある。

すべての人にとって、不動産投資が最適な投資方法であるとは限らない。他にも、比較的リスクが少ない投資先はある。

なかでも収支の見通しが立ちやすい太陽光発電は、投資初心者に人気の投資先の一つだ。必要な初期費用も不動産と比較すると少額で済み、しかも日照条件がよければ立地に関係なく安定した収益を上げられる。

不動産投資ほど事前の下調べや専門知識が要求されず、初心者でも挑戦しやすいのもメリットだ。手堅い投資先を探している人には、おすすめの投資先といえるだろう。

リスクが小さいのは? 不動産VS太陽光発電 メリット・デメリット徹底比較!

土地付き太陽光・風力発電の投資物件はタイナビ発電所へ。
特に人気のある物件は会員様限定のご案内です。

※会員限定物件が多数あります。