不動産投資の基礎 メリット・デメリット

ミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれる不動産投資は、毎月一定額の収入を得たい人に人気の投資の一つです。実際、「自分も不動産オーナーになって家賃収入を得たい」という人もいるのではないでしょうか。

しかし、不動産投資は必ずしもメリットばかりとは限りません。損をするリスクがあるなどのデメリットも存在することを、きちんと理解しておきましょう。

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不動産投資の3つの金銭的メリット

不動産投資は成功すれば、さまざまな金銭的なメリットがあります。ここでは、不動産投資の金銭的なメリットを紹介します。

安定した収入が得られます

入居者が確保できれば、毎月安定した家賃収入が得られます。たとえば家賃5万円の物件を3戸所有していれば、月に15万円の収入となります。

また、定年までにローンを完済した場合には、公的年金にプラスして家賃収入が得られることになります。こうした事情を考え、個人年金の代わりとして不動産投資を検討する人もいます。

生命保険の代わりになります

投資用の物件のローンを組む場合、団体信用生命保険への加入が義務付けられています。団体信用生命保険の特徴は、ローンを組んだ本人に万が一のことがあった場合、ローン残債の支払いが免除されることです。

そのため、ローンの返済を家族にさせなくて済み、不動産と毎月の家賃収入を残すこともできます。こうした特性から、生命保険の代わりとして不動産投資を考える人も増えてきているのです。

インフレ対策になります

インフレに強いのも不動産のメリットです。物価が上昇するインフレ下では、地価の上昇に伴い不動産の価値も上がっていきます。

家賃を値上げして収入を増やす、不動産を時価で売却して売却益を得る、といったこともできるため、現金だけで資産を持っていることに比べてインフレ時にも資産価値が目減りしにくいでしょう。

税金面にもメリットがあるのが強みです

不動産投資には税金面でのメリットもあります。

所得税・住民税の節税につながります

不動産投資は所得税・住民税の節税にもつながります。特に不動産購入後1~2年は、諸費用の出費が多いため、所得税控除が受けられる可能性が高くなります。

また、課税所得は総収入から経費を引いた金額となるため、必要経費(建物の減価償却費、ローン金利、固定資産税、都市計画税など)があれば家賃収入等からそれを差し引くことができます。特に高額所得者にとっては節税効果が大きいのです。

さらに、赤字が出た場合は、他の収入と損益通算ができるため、そのぶん所得税・住民税が安くなるというメリットもあります。

相続税対策になります

不動産の実際の取引価格は、毎年1月1日に公表される公示価格をもとに決定されることが多いです。しかし、相続税の計算をする場合、不動産は公示価格ではなく、「路線価」で評価されます(財産評価基準書 路線価図http://www.rosenka.nta.go.jp/)。

路線価は、国税庁が定める道路に設定する1平方メートルあたりの土地価格で、公示価格の80%程度の金額が目安となります。実際の不動産価格よりも資産価値が2割くらい安く見積もられる計算です。そのぶん課税対象額も減り、相続税の負担を減らすことができます。

現金を相続する場合はそのままの金額、株式や有価証券なども時価で課税額が計算されることを考えると、かなりお得だといえるでしょう。

不動産投資の3つの金銭的なデメリット

ただし、不動産投資は必ずしもメリットばかりとは限りません。次のような金銭的なリスクおよびデメリットもあることを知っておくべきです。

資産として流動性が低くなります

不動産には、資産流動性が低いという特徴があります。

たとえば株式なら、株価が決まっているため2~3日程度あれば容易に売却して現金にできますが、不動産はそうはいきません。所有不動産の売却には、複数の不動産業者による査定や価格交渉などの煩雑な手続きがつきものです。そのため、現金化するまでに早くても1カ月程度はかかってしまいます。

金利上昇のリスクがあります

ローンを組んで不動産を購入する人は多いですが、ローンには金利上昇のリスクがあります。

変動金利でローンを組んでいる場合、金利上昇によって想定していた返済額を大きく上回る可能性があるのです。

「固定金利にすればよい」と考える人もいるかもしれませんが、固定金利は変動金利と比べると2倍くらい金利が高いというデメリットがあります。

変動金利にした場合と比べると、総支払額で数百万円以上差がつくケースもあるのです。また、変動金利なら市場の影響で金利が下がることもありえますが、固定金利の場合は市場金利が下がってもローンの返済額が減ることはありません。

ローンを組むうえで大切なことは、確実に返済することです。市場の急な変化にも対応できるよう、余裕を持って返済計画を立てる、ある程度の現金を手元に残しておくといった対策を心がける必要があります。

資産価値が下落するリスクがあります

エリアによって下落率に多少の違いはあるものの、一般的に不動産は年数が経つとその価値は緩やかに下がっていきます。物件の価値が下がれば、それに応じて家賃も下げる必要があります。

いつまでも買った当時と同じ家賃収入を期待できない点には注意しましょう。

さらに、不動産にはデフレリスクもあります。

不動産価格は物価と連動するため、デフレの場合は資産価値が下がってしまうのです。

デメリット対策に手間もお金もかかります

不動産投資には、物件の管理・維持に手間やお金がかかるというデメリットもあります。

空室対策の必要性について

空室が増えたり、長期間次の入居者が見つからなかったりすると、家賃収入が減ってしまいます。安定した収入を確保するためにも、不動産オーナーとしては空室を作らないような工夫を考えなければなりません。

築年数のある程度古くなった物件であれば、和室を洋室にリフォームする、浴室やキッチンの設備を新しくするといった大規模なリノベーションが必要になることもあるでしょう。

たとえ、空室リスクが低そうな物件を購入したとしても、契約更新や卒業・異動などのタイミングで空室ができる可能性は十分にあります。

賃貸物件の運営で成功するためには、家賃を下げる、リノベーションして物件の価値を上げるなど、つねに入居者を確保するための努力をし続ける必要があります。

また、家賃収入の一部をローン返済に充てている人は、家賃収入が減った場合でもローンの返済を確実にできるようにしておかなければなりません。

建物の老朽化対策について

建物が老朽化してくると、入居者が決まりにくくなったり、家賃を下げたりする必要が出てきます。そこで重要なのが、建物のメンテナンスです。こまめにメンテナンスを行い、建物の維持・管理をきちんとしている物件は、そうでない物件に比べると資産価値が目減りしにくいでしょう。

また、場合によっては外壁の塗替えや時代にあった設備の追加など時には大規模なメンテナンスが必要になることもあります。不動産投資をするのであれば、こうしたメンテナンスの費用も視野に入れて資金計画を立てるべきです。

不動産のメリット・デメリットを理解して投資方法を考えましょう

不動産投資は成功すれば大きなリターンが見込めますが、簡単に儲けられるような甘いものではありません。しかも、不動産そのものが高額な買い物であるため、万が一失敗してしまったときのリスクも大きいのです。

最悪の場合、収益を上げられないどころか多額のローンだけが残ってしまう、という事態もありえます。

もし不動産投資に挑戦するのであれば、メリットばかりに目を向けず、そのデメリットもしっかりと理解しておくべきです。また、失敗したときの損失に経済的に耐えられるかどうかについてもよく考えておく必要があります。

すべての人にとって、不動産投資が最適な投資方法であるとは限りません。他にも、比較的リスクが少ない投資先はあります。

なかでも収支の見通しが立ちやすい太陽光発電は、投資初心者に人気の投資先の一つです。必要な初期費用も不動産と比較すると少額で済み、しかも日照条件がよければ立地に関係なく安定した収益を上げられます。

不動産投資ほど事前の下調べや専門知識が要求されず、初心者でも挑戦しやすいのもメリットです。手堅い投資先を探している人には、おすすめの投資先といえるでしょう。

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