不動産物件の見方 利回り・損益分岐点・2つの家賃

不動産投資について調べる際、頻繁に出てくるのが「利回り」というワードだ。利回りは高いほうがよいとイメージしがちだが、実際にはどうなのか。

このコラムでは、利回りについての正しい考え方や、実際の投資の平均利回りなどについて解説する。

不動産投資の利回りは算出方法に注意

まず、知っておいてほしいのは不動産における「利回り」イコール「儲かりやすい指標」ではないということだ。その点を勘違いしてしまうことは、不動産投資の失敗を招く大きな要因の一つになりうる。

不動産投資の「利回り」には「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」の2種類があり、それぞれ計算方法などが異なる。運用を始めてから想定外の事態に直面しないためにも、両者の違いをしっかりと理解しておこう。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りとは、年間家賃収入と物件価格から導き出した利回りのことをいう。経費を無視した計算方法になるため、実際の利回りよりも高い数字になるという特徴がある。

不動産会社の広告等に記載されている利回りは「表面利回り」であることが多い。

表面利回りの計算方法は次のとおりである。

・表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100

物件価格(土地・建物)が3000万円、年間家賃収入が120万円(月10万円×12ヶ月)の建物があるとしよう。

この物件の表面利回りは、(120万円÷3000万円)×100=表面利回り4%となる。

投資において経費は無視できない存在だ。賃貸物件を運用する上では、固定資産税や管理費、修繕積立金といったランニングコストがかかる。

つまり、表面利回りだけで物件の価値を見極めることはできないのだ。

実質利回り(ネット利回り)

必要経費を一切考慮しない表面利回りに対し、経費分の支出も入れて計算を行うのが「実質利回り」だ。賃貸の運営には税金や物件の管理費用がかかる。実質利回りではこれらの支出を考慮した上で利回り計算を行うため、表面利回りよりも正確に物件の価値を捉えられるのだ。

実質利回りは、以下のような計算式で求めることができる。

・実質利回り={(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100

物件価格(土地・建物)が3000万円、年間支出(ランニングコスト)が20万円、年間家賃収入が120万円(月10万円×12ヶ月)の物件があるとしよう。

この物件の実質利回りは、 {(120万円-20万円)÷3000万円}×100=実質利回り3.3%となる。

こうして計算してみると、表面利回りよりも実質利回りの方が低いことがわかる。利回りは物件選びで重要な指標であるが、自分が今みているのは実質利回りか、表面利回りかを常に確認する癖はつけておこう。

損しない物件を選ぶには損益分岐点と利回りの目安を見る

不動産投資で失敗しないためには、ローンの返済額や年間支出額を上回るだけの収益を上げられる物件を選ぶ必要がある。物件の購入費用の元が取れるかどうかも、重要な判断ポイントだ。

そのためには、各物件の損益分岐点、および目安となる表面利回りを理解する必要がある。

ここからは、損益分岐点を判断するための基本的な考え方、および実際の計算方法などについて解説していこう。

損益分岐点と表面利回りの目安

ローンを組んで投資物件を購入している場合、実質利回りがローンコスト(ローンの返済額)を下回るような事態は避けるべきである。年間のローン返済額やランニングコストを支払っても、なお利益を確保できるような物件を選択しなければならない。

たとえば、ローンコストが元本3.5%と金利2.5%、合計6%となる場合を想定してみよう。

このようなローン返済計画を立てている場合、ローンコスト分と収支が差し引きゼロになる6%が損益分岐点となる。つまり、実質利回りが6%以下になるような物件は購入してはいけないということだ。

この場合、ランニングコストがかかることも計算に入れると、実際に利益を出すためには表面利回りは最低でも10%、できれば12%以上ある物件を選ぶのが望ましい。

どのように物件を判断するか?

損益分岐点と目安となる表面利回りがわかったら、購入に値する物件かどうかを検討することになる。

例として、先ほどの損益分岐点が6%の物件をどうやって検討するか見ていこう。

この物件で十分な収益を出すために必要な表面利回りの目安は、前述のとおり10~12%である。ここでは、仮に利回りを12%として計算を行うことにする。

物件価格を1000万円とした場合、この物件の表面利回りは、次のような計算式で表すことができる。

・表面利回り12%=(年間家賃収入120万円÷物件価格1000万円)×100

この式に基づけば、表面利回り12%を実現するのに必要な年間家賃収入は120万円。つまり、毎月の家賃を10万円に設定しないと、目標の表面利回りを達成できないことがわかる。

あとは、近隣の家賃相場や築年数などを考慮し、対象の物件が家賃10万円で貸すことが妥当かどうかを判断すれば、投資するべき物件かどうかがわかる。

不動産投資の家賃収入は「現況」と「満室想定」に注目

中古物件の場合、物件情報として賃料収入の目安がチェックできる。このとき、注意したいのが、「現況賃料収入」と「満室想定賃料収入」の違いだ。

現況賃料収入は現在の入居状況をもとに賃料の合計を計算したものだ。現状空室があることも含め、物件を購入することで得られる家賃収入を知ることができる。

一方、満室想定収入は、満室になった場合に得られる賃料の合計を示したものだ。この場合、すべての部屋に入居者がいる前提で家賃収入が計算されており、空室があった場合の減収分は考慮されていない。

現況賃料収入と満室想定賃料収入、どちらを賃料収入の目安として扱うかは不動産会社によるが、特に記載がない場合は満室措定賃料収入をもとに賃料収入や表面利回りを表示していることが多い。

満室想定賃料収入は空室が出ることを想定していない数字であるため、実際の家賃収入との間に差が出る可能性が高い。物件を検討するときは利回りだけでなく、必ずこれまでの入居状況を確認するようにしよう。

不動産投資家が投資している物件の利回りの平均は?

不動産投資家が投資している物件の平均的な利回りはどうなっているのだろうか。

自分の希望する利回りの物件や現実の利回りについて解説する。

利回りの高い物件を探すには、不動産投資情報サイトの「絞り込み機能」を利用するのが便利だ。

たとえば、ある不動産投資情報サイトで、東京都の利回り12%以上の物件を探してみると、該当件数63509件中176件という結果が出てくる(2018年9月調査)。

この結果を見てもわかるように、高利回りの物件は数が少ない。必然的に同じ物件を狙うライバルも多くなるといえるだろう。

それでは、実際に投資家が運用している物件の期待利回り(投資した費用に対して、1年あたりどのくらいの収益が見込まれるかという期待収益の割合)は平均どのくらいなのだろうか。

たとえば、東京都および各政令指定都市の賃貸1棟ワンルームタイプの期待利回りは4~6%程度となっている(2017年4月調査)。

特に、東京都内は4%台とその他政令指定都市に比べるとやや低い数字となっている。

表面利回り12%の物件を探す難しさは、この事実からもうかがえるのではないだろうか。

しかし、実際の収益率を考えるためには、利回りの高さだけではなく、物件の立地、セキュリティ、設備などの条件も重要になる。

たとえ利回りが低くても、条件がよい物件のほうが入居者を集めやすい。

条件の悪い高利回り物件よりも、長期的に安定した利益を得られる可能性が高いといえるだろう。

高利回りの優良物件を見つけるのは難しい

不動産投資で効率よく収益を上げるなら、利回りが高く条件のよい物件を探すのが理想だ。

しかし、実際にはそのような物件は少なく、競争率も高い。

現実的には空室リスクを避けるため、利回りが低くても人が集まりやすい物件を運用している投資家が多いというのが実情だ。

「掘り出し物」といって妙に高利回り・好条件な物件を見つけても、無防備に飛びつかないことが失敗を防ぐポイントだと言えよう。

高額な投資を始める前には、多角的に情報を集めておくことが重要である。

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