失敗から学ぶ不動産投資 成功の条件

不産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれており、株やFXに比べると失敗するリスクは低いとされている。

それにもかかわらず、実際には不動産投資で失敗している人は多い。不動産投資で成功するのはどうして難しいのだろうか。

このコラムでは不動産投資の失敗事例を元に、不動産投資で成功できない理由や、不動産が本当に「ミドルリスクな」投資先なのかについて解説する。

失敗事例1:高利回り物件で儲けるはずが

A氏は「表面利回り10%」という高利回りに魅力を感じ、東京郊外の中古ワンルームマンション(築30年、駅から徒歩20分)を投資用物件として購入した。購入価格は600万円、家賃は5万円である。

入居者も決まり、しばらくは安定した家賃収入を得ていたA氏だったが、数年後に事態は暗転する。入居者が更新のタイミングで退去してしまったのだ。

しかも、駅から遠い、築年数が古い、といった条件面の悪さもあり、次の入居者がなかなか決まらない。家賃を4万円に下げてようやく入居者が見つかったものの、利回りは8%に低下。

ローンの支払いを考えるとほとんど利益が出ない状態になってしまった。慌てて売却を試みたA氏だったが、条件の悪さが災いして買い手がつかなかった。

このケースの問題点

築年数や駅から遠いことなど、条件面をよく考えれば入居者が見つかりやすい物件ではない。入居者が見つからなければ、家賃を下げるなど対策をとる必要に迫られることは容易に予想できたことだ。つまり、表面利回りだけを見て物件の購入を決めるべきではなかった。

また、家賃収入の予想を立てるときにも、近隣の相場、築年数や建物のグレードに見合った価値を調べて、適正な家賃を計算する必要があった。あとで売却するにしても、立地条件が悪い、借地権付建物といった需要が少ない物件は売れにくい。

A氏が「利回り」を、「儲かりやすい指標」だと勘違いしていることも問題であった。不動産の利回りは投資額を家賃等の年額で割ったものであり、安い物件にそぐわない高額な家賃を設定すれば高利回りに見せかけることも可能なのだ。

さらに、不動産会社の広告に記載されているのは、不動産運営に必要な経費を考慮しない「表面利回り」であることが多い。

高利回りの物件のなかにはリスクの高い物件も紛れ込んでいることを理解しておく必要がある。

失敗事例2:新築購入も売却後のローン残債が多大な負担に

B氏は投資用物件として地元に新築マンションを30年ローンで購入した。しばらく順調に不動産経営を続けていたものの、3年後にまとまったお金が必要となったため不動産を売却することとなった。

ところが、マンションを売ろうとしたところ売却査定額がローン残高を大きく下回ることが発覚した。結果的にマンションを売却することはできず、途方に暮れる事態となったという。

このケースの問題点

自分の経済状態に見合わない、高額な新築物件を購入してしまったために起きた事態と言える。

新築物件が高額な理由は、需要があるだけではない。その販売価格には、土地・建物の価格の他に広告宣伝費・人件費等の、いわゆる「新築プレミアム」が上乗せされている。そのため、実際の物件の評価額よりも2~3割高い値段で取引されることがほとんどだ。

しかし、購入した新築物件を中古物件として売りに出す場合は2つの問題がある。ひとつは、人が住み、年を経るほど価格が下がる日本の住宅事情。もうひとつは、査定とは土地と建物の価格だけで評価されてしまうことだ。

これらの理由が合わさり、新築物件の査定額は購入額を大きく下回りやすいのだ。

築3年目で売却すれば、ほとんど新築だから値崩れが起こらないというイメージも誤りである。先述の「新築プレミアム」は、誰かが入居した時点から一気に剥がれ落ちていくものだ。

さらに、5年以内に物件を売却する場合、税制上「短期譲渡」として扱われるのも問題である。短期譲渡では、売却益に対する課税割合が40%前後と通常よりも高くなってしまうのだ。

新築物件の短期売買とは、割高な物件を仕入れ、実入りが減る売り方をすることだといっても過言ではない。不動産投資で失敗しないためには、急に現金が入り用になる事態も考えて資金計画を立てることが重要だ。

不動産投資に失敗しないための必須条件

不動産投資で成功している人を見ると、自分でもできそうな気になってしまうかもしれない。しかし、不動産投資の世界は奥が深く、素人が少々勉強して成功できるほど簡単な投資ではない。

それでは、不動産投資で失敗しないためには、最低限どのようなことに気をつけるべきなのだろうか。ここからは、不動産投資で失敗しないための必須条件を紹介しよう。

不動産投資=事業経営という意識を持つ

不動産投資で安定した収入を得るためには、家賃収入を増やすためにつねに入居者を確保し続ける必要がある。

入居率を上げるためには、入居者にとって魅力のある物件を提供することが重要だ。物件の管理を管理会社任せにせず、自分でも入居者を呼び込む努力が必須なのだ。

ただし、物件の魅力を高めるだけでは不動産投資は成り立たない。不動産投資はあくまでも事業である。人気の物件でも、リフォーム費用や税金、ローン返済といった支出が家賃収入を上回ってしまえば意味がない。

つねに経営者としての自覚を持ち、収入と支出のバランスを考えて物件の見極めや運営をする姿勢が求められるのだ。

人脈を広げる

個人の不動産投資家はすべての判断を自分1人の責任で行わなければならない。そこで頼りになるのが、投資家同士のネットワークである。不動産会社の社員は基本的に物件を売るのが仕事であるため、彼らを信頼しすぎるのはリスクが大きい。

しかし、同じ投資家なら取引に直接的な利害関係がないため、第三者的な立場からアドバイスがもらえる可能性が高い。不動産会社から言われた通りにしてもよいのか迷ったとき、不動産投資で成功している人との人脈があれば、適切な意見やアドバイスが受けられるだろう。

1人でコツコツ勉強を続けることも大切だが、積極的に人脈を作っていくことも同じくらい重要なのだ。

失敗しないために知っておこう!不動産投資につきまとうリスク

空室 経営難

不動産投資は成功すればリターンも大きい代わり、リスクも多い。ここでは、物件のオーナーとして覚悟しておくべき不動産投資の主なリスクを紹介する。

○空室リスク

不動産投資で最も怖いリスクの一つは、空室ができるリスクだろう。物件の入居者が見つからなければ、期待していた家賃収入が得られなくなってしまう。

また、空室が長期化した場合は、家賃を値下げすることも検討しなければならない。その場合、利回りが当初の計画よりも低下してしまう。ローンを組む場合は、空室リスクも想定したうえで返済計画を立てておこう。

○金利上昇

経済情勢の変化によってはローンの金利が上昇し、当初の計画よりもローンの返済額が多くなる可能性がある。あらかじめこのリスクを織り込んでローンを組む人も多いが、想定以上の金利上昇という事態もありえるだろう。

普段から情報収集を怠らず、つねに市場の動向には敏感になっておこう。

○入居者のトラブル

家賃滞納、住人同士のトラブルといった、入居者関連のトラブルも不動産のオーナーにとってはリスクになりうる。トラブル対応自体は管理会社に任せることもできるが、住人トラブルが噂になると入居を避けられる原因にもなってしまう。

○業者とのトラブル

不動産投資を行なうにあたっては、販売会社や賃貸管理会社などさまざまな業者との付き合いが必要になってくる。そこで、問題になってくるのが業者関連のリスクだ。

信頼できる担当者の退職・異動、業者自体が倒産してしまうといった可能性は、つねに念頭に置いておくべきだろう。また、後のトラブルを避けるためにも、フォロー体制がしっかりしており、安心して長く付き合えそうな業者を選ぶようにしたい。

失敗のリスクがある不動産投資をするべきなのか?

成功すれば不労所得が得られる不動産投資、憧れる人も多いことだろう。しかし、不動産投資は立派な事業である。成功するためには、経営者になる覚悟や専門知識が不可欠だ。入念な下調べや物件の維持・管理に時間をかけることも必要になってくる。

さらに、不動産投資は1回の売買取引でまとまった額の資産が動くため、初心者にとってはリスクの大きい投資である。安易に手を出すと、取り返しのつかない失敗をすることにもなりかねない。

初心者がこれから投資を始めるのであれば、太陽光発電から始めるのがおすすめだ。不動産投資よりも少ない資金で始められ、電気の買取を約束する国の制度があるため失敗リスクがダントツに少ない。

低リスクで安定した投資先を求める方におすすめしたい。

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