「頭金0円で年収〇万円」など、昨今のインターネット上には、こういった不動産投資関連の広告があふれています。多少のうさん臭さはあっても、こういう広告を見ると、「私にもできるかな」と、ついつい興味を持ってしまいますよね。しかし、不動産投資の知識や経験がない初心者でも簡単に年収が上がったり、大金を手に入れられるのなら、誰でもやっています!

「うさん臭い誇大広告経由ではなく、まじめに不動産投資をすれば……」と考えるかもしれませんが、それでも不動産投資で失敗するサラリーマンは後を断ちません。資産を増やすのは、そう簡単なことではないということです。書籍やネット上で取り上げられている成功事例というのは、あくまでもレアケースです。成功者の裏には、数えきれないほどの失敗者がいます!

「次こそは成功したい……」と考えても、知識や経験のない初心者や、運に恵まれない方では、なかなか資産を増やすのは難しいものです。セミナーやらブログ、書籍を購入して一から勉強するのも手ですが、何かと時間や労力がかかってしまいます。できることなら、あまり時間や労力をかけずに、利回り10%以上で、確実に稼ぎたいものです。
果たして、知識も運もない投資初心者でも確実に成功できて、利回りも10%以上という投資商材はあるのでしょうか?

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投資初心者はなぜ不動産投資に失敗してしまうのか

投資初心者にもおすすめの投資商材を紹介する前に、まずは、なぜ多くの投資初心者が不動産投資で失敗するのか、不動産投資をした際にありがちな失敗を解説・分析します。

失敗1. 空室リスクの高い物件を選んでしまう

不動産投資において大きな問題なのが、空室リスクの存在です。どれだけ利回りの良い物件を購入しても、入居者がゼロでは家賃収入は発生しません。家賃収入を少しでも増やすには空室を埋め、できる限り満室を維持するのが鉄則です。

しかしそれでも、空室が続く原因はいくつもあります。「賃料設定が極端に高い」、「物件が地方に存在する」など、需要が少ない物件が一度空室になると、なかなか埋まりません。例え空室が埋まったとしても、今度は別の部屋の方が退去したりと、空室が長期に渡って続く可能性もあります。

家賃を値下げする、敷金・礼金ゼロやフリーレントなど、空室を防いで改善するにはいろいろな手段がありますが、知識が薄い不動産投資の初心者が実践しても、失敗に終わる可能性があります。きちんと不動産投資の知識を身に着け、購入した物件の現状や広告掲載の有無などを検討すれば、空室問題もなんとかなるかもしれませんが、やはり手間暇をかける必要があります。

失敗2. 資産価値が急落

せっかく不動産投資を始めても経営が上手くいかず、赤字続きのため購入した物件を売却しようとすると、思わぬ落とし穴が待ち受けていることがあります。例えば3年前に購入した新築物件を査定に出すと、経年劣化などの理由により、売却価格や資産価値が下がっているということも珍しくありません。

こうなってしまっては、経営が赤字に陥るだけでなく、資産価値の低下により売却できても赤字と、失敗に失敗を重ねたことになります。不動産投資で資産を潤したくても、逆に枯渇させてしまったら本末転倒です。

失敗3. 不動産投資で節税対策をしたつもりが、予想とは違う結果に……

「不動産投資をすれば節税できますよ」とよくいわれていますが、節税目的で不動産投資を始めるのも、初心者が犯しやすい失敗の1つです。確かに新築物件を購入した初年度は、登録免許税や不動産取得税により経費が発生するため、所得税率を下げることができます。そのため、不動産投資では利益を出さずに赤字経営を続けることで、税率の低下に繋がります。

しかし、所得税というのは収入に応じて高額となります。家賃収入が発生すれば、あなたの収入が増えたということで、所得税が上がってしまいます。仮に税金対策で赤字経営を行うとなると、家賃収入を上回る経費を出して、物件の修繕やらリフォーム費、空室が続くようなら有料で広告を配信する必要が出てきます。もちろん家賃収入から超過した分の経費は、あなた自身のポケットマネーから出すことになります。

そもそも、投資が成功して経営が黒字ならば、その分の収入を得ているということです。不動産投資を始めるほとんどの人は、節税の目的はあったとしても、本来の目的は黒字経営・安定した収益を得ることのはずです。税金対策になったしても、購入した物件を赤字経営することがあなたの目的でしょうか?

相続税対策にはなるけど、サラリーマン向けではない

一応不動産投資は、取得税以外にも相続税の節税対策になります。保有資産を現金ではなく物件という形で購入できるからです。しかし、相続税対策が意味をなすのは大きな資産を持っている人だけです。一般的なサラリーマンの方なら、まず当てはまらないでしょう。

失敗4. ローンを払えず、まさかの破産!

不動産投資最大のリスクにして、絶対にやってはいけない失敗がローン関連です。ローンということはつまり借金ということです。「空室が多発する」、「利益がほとんどない」、「想像していたような節税対策ができない……」など、この記事内でもいくつかのありがちな失敗例を紹介してきましたが、ローン関連が一番やってはいけない失敗です。最悪、あなたが破産する可能性があるからです!

特に頭金0円のフルローンで物件を購入するのは危険です。当初は家賃収入をローンの返済額に回して経営していくはずが、空室が発生して家賃収入が低下。修繕費やリフォーム費用・入居者を募集するための広告費を払う必要になり、ローンを返済するのが難しくなっていきます。

赤字経営が続いたため、ローンを返すためにと物件を売却して、ローンの返済を完了できればまだ良い方です。しかし物件の資産価値が購入時よりも大幅に低下しており、ローンを返せないとなると、後には借金だけが残っています。

もちろん不動産投資の知識や経験がある投資家なら、頭金0円でも上手くやれるかもしれませんが、知識や経験が乏しい初心者にはリスクが大きすぎます。

不動産投資はハードルが高い……投資初心者におすすめの投資は?

このように、不動産投資は誰でも稼げるイメージですが、実は成功するためには、確かな知識と経験、そして運が絡んできます。とても投資初心者には向いていません。また空室が続くようなら、その対策も考えたり、投資のノウハウも学んだりと、サラリーマンのように本業の片手間で行うには、あまりにも時間と精神を浪費することになります。

そのため、投資の知識や経験がない初心者なら、もっと簡単に、安定して稼げる投資商材に目を向けなければなりません。

土地付き太陽光発電

太陽光発電と聞くと、そもそも投資商材なのかと疑問を感じるかもしれませんが、実は不動産投資に代わる投資商材として、さまざまな投資家が注目しています。なぜ「土地付き太陽光発電」なのかというと、「土地付き太陽光発電」は高い利回り、20年間変わらない利回りと、売電する電気の単価を国が保証しているからです。つまり不動産投資よりも、安定した投資を実現できます。

https://www.tainavi-pp.com/investment-article/

太陽光発電投資はあらかじめ収支シミュレーションができるため、比較的ローリスクです。くわえて、投資信託の商品よりも高い収益を得られる可能性があります。

太陽光発電投資はiDeCoと違って節税対策として行う投資ではないため、納税金額が少ない人にとってもメリットが大きい投資法です。

土地付き太陽光発電は不動産投資の難点を乗り越える

ここでは、土地付き太陽光発電投資と不動産投資について、それぞれの利回りや長期的な損益、リスクなどを比較します。

不動産でいう「空室リスク」がない

まずは土地付き太陽光発電と不動産投資では、どちらが表面利回りが高いのか、比較します。

土地付き太陽光発電:8~13% 不動産投資:6~15%

不動産投資の表面利回り15%に、真っ先に目がいきますが、高い利回りの物件は都心ではなく、地方にあることが多いです。どれだけ利回りが良くても、入居者が退去してから空室が続き家賃が下落しいけば、当然実質の収益も下がってしまいます。そのため多少利回りが低くても、賃貸需要のある都心などにある物件を選んだ方が、空室リスクを抑えることができます。

一方の土地付き太陽光発電に空室リスクに該当するようなリスクはありません。太陽光発電は発電した電力の買取価格が20年間、国と法律(固定価格買取制度)によって固定されます。他者の存在によって収入が左右されないのが利点なのです。

長期で運用するなら?

土地付き太陽光発電は、発電した電気の買取価格が20年間保証されています。

逆に不動産投資は物件さえあれば家賃収入が発生するわけですから、20年以上の長期間で判断すると、不動産投資の方に利があります。しかし建築物は時が経つほど経年劣化していき、空室リスクや賃料の下落へと繋がります。そのため20年、30年後も物件を購入した時と、同じ収益を得ることができるかは難しいところでしょう。

また、不動産投資は景気が良くなりインフレが起こると、家賃・物件価値が値上がりするという特徴があります。太陽光発電は、買取価格が固定化されているため、どれだけ景気が良くなっても収益は増えません。

景気が悪くなりデフレが起こると、不動産投資の収益は減少しますが、土地付き太陽光発電は国が20年間買取価格を保障したため、収益は減少しません。土地付き太陽光発電は不動産投資よりも収益が安定しているというわけです。

太陽光発電は20年後の収入が読みにくい欠点も

しかし、20年間のFIT期間満了後は、それまでと同じレベルの利益は見込めないでしょう。この点は土地付き太陽光発電のデメリットとなります。

とはいえ、固定買取制度が終了した「卒FIT」電力の買取を希望する企業も増加の傾向です。FIT期間と比べて売電価格が下がる可能性はあるものの、太陽光発電電力には長期的な需要があるのです。

不動産投資に比べると太陽光発電は落ち目なのでは?

太陽光発電と聞くと、年々買取価格が下がっているから、落ち目なのではと思うかもしれません。確かに買取価格は下落傾向にありますが、同様に太陽光発電のシステム価格も年々低下しています。

システム価格の低下とはつまり、初期費用の低下です。つまり買取価格が下がったとしても、初期費用も下がっているということですから、利回りが落ちているわけではありません。むしろ初期費用というハードルが下がっている分、よりローリスク・ローリターンな投資商材になったというわけです。

担保価値があるのは?

担保価値に関しては間違いなく、不動産投資一択でしょう。例え建物が完全に倒壊したとしても、土地は資産として残ります。物件選びの際に、賃貸需要が低い物件を選んでしまうと、価値も低いでしょうが、それでも土地付き太陽光発電よりは担保価値があります。というのも太陽光発電という大きな機材を設置する場所のため、太陽光発電以外で土地を有効活用するのが難しく、他の用途には使いづらいからです。

投資する際のリスクが高いのは?

太陽光発電ですから、日射量が少なければ発電量も低下しますし、多ければ発電量も上がります。この点はリスクではありますが、同時にチャンスになる可能性もあります。日射量のリスクが気になるなら、物件を選ぶ際に、その地域の日照条件を確認しておくのが良いでしょう。

また、太陽光発電システムに不具合などが発生すると、それを修理したりする必要が出てきます。これに関しては、不動産投資でいうところの修繕費やリフォーム費に当たります。ただ太陽光発電の場合は、メンテナンスを行うことで、このリスクを軽減できます。

土地付き太陽光発電では、メンテナンスもセットで付いてきますが、より安定した発電(投資)を行いたい方、すぐに太陽光発電の異常を解決したいという方は、専門のメンテナンス会社と契約するのがおすすめです。
https://www.solar-manager.jp/

やはり、投資というだけあって、土地付き太陽光発電もまったくリスクがないわけではありません。しかし、土地付き太陽光発電なら日照条件やメンテナンス面に気を配ったりすることで、投資のリスクを軽減できるため、比較的ローリスク・ローリターンな投資を行えます。

投資初心者こそ土地付き太陽光発電に向いている

太陽光発電投資で得られる利益をシミュレーション

太陽光発電投資は本当に儲かるのか、イメージしにくいという人もいるでしょう。ここでは、太陽光発電投資にかかる費用や売電収入をもとに、どのくらいの利益が得られるかをシミュレーションします。

初期費用・ランニングコスト

事業用の太陽光発電といっても、10kW程度の小規模発電所から1000kW超のメガソーラーまで、さまざまな規模の設備があります。投資を行うサラリーマンなどに人気があるのは10kW以上~50kW未満の中小規模発電所です。ここでは、40kWの土地付き太陽光発電投資を例としてシミュレーションを行います。

まず、初期費用として土地付き太陽光発電の購入費がかかりますが、価格は設置場所のエリアや環境によって、かなり開きがあります。

次に、ランニングコストとしてかかるのが、発電しない夜間の電気代やパワーコンディショナの交換費用、定期点検費用、除草などのメンテナンス費用です。

資源エネルギー庁の資料によれば、10kW以上の太陽光発電システムにかかる年間運転維持費(ランニングコスト)は、1kWあたり約5000円とされています。すなわち、40kWの太陽光発電システムに投資する場合、年に約20万円のランニングコストが必要です。

https://www.tainavi-pp.com/investment/solar/207/

売電収入

売電収入を求める計算式は「買取単価×年間予想発電量×システム容量」です。

買取単価には認定された年度のFIT価格が適用されます。ここでは、2019年のFIT価格である14円を例として計算してみましょう。年間予想発電量については、国立研究開発法人新エネルギー・産業技術総合開発機構(NEDO)が公開しているデータから静岡県を例にとり、1kWあたり1246kWhとします。

14円×1246kWh×40kW=69万7760円

あくまで既存データをもとにした試算ですが、これが1年間に得られる売電収入の目安です。

https://www.tainavi-pp.com/investment/solar/207/

収支シミュレーション

ここでは、初期費用やランニングコスト、売電収入から収支シミュレーションを行います。上記の条件に挙げたシミュレーションに使用するデータは以下の通りです。

発電容量:40kW 初期費用:656万円 年間のランニングコスト:20万円 売電価格:14円 年間売電収入:69万7760円

売電収入からランニングコストを引いた金額が収益となるため、年間収益は49万7760円です。すると、年間の想定利回りが49万7760円÷656万円×100=約7.59%と計算できます。

以上のシミュレーションにより、初期費用が約13年間で回収できることや、その後のFIT期間である約7年間は1年につき約50万円の収益が期待できることがわかりました。

ここでは2019年のFIT価格でシミュレーションをしましたが、中古の太陽光発電物件の中には、2019年よりも前にFIT認定を受け、買取価格がより高いケースも多いのです。その場合は、売電収入もさらに増える可能性が高いといえます。

不動産投資に向いている方と太陽光発電投資に向いている方の特徴

ここでは、不動産投資に向いている方と太陽光発電投資に向いている方の特徴について、それぞれ紹介します。

不動産投資に向いている方

  • 不動産投資の知識が既にある
  • 不動産投資の勉強をする時間が十分にある
  • ハイリスクな投資も覚悟している
  • 超長期的(20年以上)な面で投資を考えている

土地付き太陽光発電の投資に向いている方

  • 太陽光発電の知識がある程度ある
  • 投資を副業程度に考えている
  • 投資に割ける時間があまりない
  • リスクの少ない投資がしたい
  • 長期的な投資を考えている(20年以内)

土地付き太陽光発電も物件を選ぶ際は、選ぶポイント等を勉強する必要はありますが、それでもトータルの勉強量などは不動産投資の方が多くなってしまいます。そのため本業の片手間で投資をしたい方には、土地付き太陽光発電がおすすめです。売電は完全に自動化されているため、物件を選ぶのに気を付ければ、後は電気を売るだけと、副業には最適です。

もちろん、定期的に開催されているセミナーや、自主的に勉強に励むことで、より利回りの高い物件の購入へと繋げることもできます。

また、初期費用が下がっている今なら投資初心者だけでなく、「新しい投資を始めてみたい、利回りの高い投資を探している」という投資家にもおすすめです。

太陽光発電投資で気にするべき疑問

投資は、メリットとデメリット、懸念点を検討してから判断するべきです。太陽光発電で挙げられる懸念点をチェックしてみましょう。

太陽光発電投資の20年後はどうなる?

太陽光発電投資は認定を受けてから20年間、FIT制度によって固定価格での売電収入が保証されています。しかし、FIT期間が終わる20年後から先はどうなるのかについての確かな情報がないため、その点を不安に感じる方もいるでしょう。

太陽光発電市場は現在も拡大しています。よって、20年後に太陽光発電をはじめとする再生可能エネルギーの需要がなくなるとは考えられません。FIT満了後は買取価格が下がる可能性があるとはいえ、ランニングコストを考慮したうえで収益がある場合は売電を続けることも可能です。

あるいは、十分に収益を得た後で発電所を売却するという方法もあります。

台風などによる故障のリスクは?

台風や落雷といった自然災害が発生した場合、太陽光発電システムが故障してしまうケースも出てきます。太陽光発電システムが故障すれば本来の発電量を維持できなくなるため、大きな損失が発生するでしょう。

しかし、自然災害による故障の場合には保険が下りるケースが多いので、それほど心配は要りません。太陽光発電システムのメーカーが提供する「自然災害補償」保険に加入しておけば修理費用などを補償してもらえるため、万が一の際も安心です。

太陽光発電投資詐欺で騙されないか?

太陽光投資はローリスクでハイリターンを期待できる投資方法として認知度が上昇しています。それだけに、架空の太陽光発電投資話を持ちかけるという詐欺も実際にあるため、注意が必要です。

架空の話を提示してくる以外にも、恣意的にシミュレーションに使用するデータとして好条件の数値を選ぶことにより、シミュレーション結果を水増しして見せるケースもあります。また、メンテナンス費用が不要など、虚偽の内容をアピールする業者も存在します。

太陽光発電投資詐欺の被害に遭わないためには、業者のいうことを鵜呑みにせず、自分でもしっかりと確認することが大切です。複数の物件を比較しながら、業者の話に不審な点がないかなどをチェックすることも有効です。

投資初心者こそ土地付き太陽光発電に向いている

安定して高い利回りといっても、「利回りの高い太陽光の物件なんてそう簡単に見つからないのでは……」と思うかもしれませんが、その認識は合っています。しかし、せっかく利回りが高い土地付き太陽光発電を始めるのに、利回りが8~9%ではもったいないです。というのも土地付き太陽光発電なら、もっと利回りの高い物件がたくさん存在するからです。

利回りの高い物件を見つけるコツは、物件情報を多く取り寄せることです。しかし、取り寄せた物件情報を比較するとなると、意外にも時間がかかりますし、取り寄せた物件の利回りがどれも低いなんてこともあり得ます。

そこでおすすめなのが、数多くの投資物件が登録されている『タイナビ発電所』を活用することです。タイナビ発電所なら、利回り10%以上の物件はもちろんのこと、利回り11~13%以上の物件も存在します。検索や比較機能も充実しており、無料で会員登録・利用できます。

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