せっかく相続や譲渡で土地を手に入れても、どう活用したらいいのかわからないというケースもあるだろう。自分で住むなど特に目的が決まっていない場合、そのまま放置してしまっているという人も少なくないのではないだろうか。

しかし、土地は持っているだけでも税金などの必要経費がかかってくる。使い道のない土地を持て余している限り、処分するべき負債になってしまうのだ。

できる限り有効に活用し、最大限の収入につなげたいところである。そこで重要なのは、空き地に対して取れる選択肢と、それぞれの特性を把握することだ。想定される収入から、管理にかかる手間暇、税金なども重要な要素である。

ここでは土地活用の種類とそれぞれの特性、そしてメリット・デメリットについて解説していこう。

土地活用の種類

土地活用は大きく分けて4種類のパターンがあり、さらに、その中でもいくつかの細かな分類がある。

さまざまな活用方法が考えられるが、最初から自分の所有している土地にあった活用方法を見つけるのは難しいものだ。まずはどんな選択肢があるのかを知るために、代表的な土地活用の種類について押さえておこう。

売る

文字通り所有している土地を不動産会社等に売却してしまう方法だ。

貸す

地主として、人に土地を貸すという方法もある。この場合、定期借地として30~50年の期限付きで土地を貸し、その対価として毎月地代を受け取ることができる。期限が来たら貸した土地は返還される。

運用

土地を使って自分でビジネスを展開するという方法もある。自分が所有する土地で、駐車場、賃貸アパート・マンション、トランクルーム、太陽光発電、商業系施設、介護系施設などを経営し、そこから上がる収入を得る活用方法だ。

共同活用

土地を誰かと共同活用するという方法もある。たとえば等価交換事業では、土地所有者が土地を、不動産会社等が建物の建築費用を出資する。そして、完成した土地と建物をそれぞれの出資比率に応じて所有する。建物の一部を住居として自分が住み、他を人に貸すといったこともできる。

土地を手放してまとまったお金を手に入れる「売却」

4種類ある土地活用のパターンの中でも、最もシンプルなのが「売る」という方法だろう。ここでは、「売る」という活用方法を選んだ場合のメリット・デメリットを紹介する。

まず、土地を売却処分することのメリットは以下の通りだ。

一度にまとまった資金が得られる

土地は金銭的な価値の高い財産となるため、売却によって数百万、場合によっては何億というまとまった現金を得られる可能性がある。

資産の組み換えが可能

土地の売却によって得た資金は、債券や投資信託、別の不動産など別の形の資産に換えることができる。

税負担がなくなる

土地の場合、所有しているだけで固定資産税などの税金を納めなければならないが、土地を売却すれば、これらの税負担がなくなるという節税メリットがある。

一方、土地の売却することにはデメリットもある。

定期的な収入を得る機会がなくなる

売却ではまとまった資金を得られる代わり、土地の所有権を誰かに譲ることになる。所有者ではなくなる以上、今後その土地を活用して定期的な収入を得る機会もなくなってしまう。

譲渡費用や税金がかかる

土地の売却の際には、仲介手数料や印紙代、税金などの譲渡費用が必要になる。また、土地を売却して得た収入には所得税が課せられる。

自力で使えなくても毎月収入がある土地活用「定期借地」

土地を「貸す」というパターンの活用法についても紹介しよう。代表例といえるのが「定期借地」だ。

この場合、貸し出した土地の利用権は、借り手に移る。居住用住宅を建てる、店舗・オフィスを建てる、建物は建てずに資材置き場や駐車場として利用する、など借り手によって、その活用目的はさまざまだ。

ここではどのパターンにも共通してあてはまるメリットとデメリットを紹介しよう。

まずはメリットから見ていこう。

元手不要で収入が得られる

土地を貸し出す対価として、契約期間中は地代収入が得られるす。また、もし建物を建てる場合でも、建物を建てるのは借地人のため、土地の所有者が費用負担をする必要がない。

契約期間満了後は土地が戻ってくる

土地を売却するわけではないので、事前に契約で決めた期間が過ぎれば土地は返却される。普通借地とは違い、借地人に立ち退き料などを支払う必要もない。返却された後の土地については、売る・他の人に貸し出すなど自分の好きなように活用できる。

土地を長い間使えなくなる

土地の利用権が借地人に移るために、契約期間中は所有者といえども土地を自由に使うことはできない。

自力で土地を運用するよりは収入が少ないが、事業への責任や、負債を負うリスクが少ない。手放せない土地だが使い道も見いだせない、という状況なら、積極的に貸し出すのが良いだろう。

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「運用」するなら最もおすすめは「太陽光発電」

これまでの段落で紹介してきたように、土地を運用する選択肢はいくつもある。それぞれの方法によってメリット・デメリットがあるので、土地の性格に合った方法を見つけたいところだ。

ただ、土地のある場所によってはなかなか思ったような価格で売れない、借り手も見つからないということも考えられる。人口が少なく、事業展開が難しい田舎の土地だ。

そんな土地の活用方法としておすすめなのが、「太陽光発電」の用地として土地を運用することだ。

太陽光発電には、次のようなメリットがある。

立地に関係なく運用できる

太陽光発電に向いている土地は、ずばり発電に必要な日照量を確保できる土地である。集客する必要がまったくないため、駅から遠かったり、田舎にあったりする土地でも不利にならない。

むしろ、田舎のほうが後発の建物が建ちづらく、日照量を維持するのに有利という一面もある。

長期的な収入計画が立てられる

開始時の売電価格が20年間固定されるため、長期的な収入計画が立てられる。

管理に必要な費用・手間が少ない

初期費用はかかるものの、一度設備を整えればランニングコストはほとんどかからない。また、マンション等のような定期的なメンテナンスの手間やコストが少なくて済む。

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ここまで見てきたように、土地の活用方法にはいろいろなものが考えられる。また、方法によってそれぞれ特徴があり、メリット・デメリットも変わってくる。

土地活用をする上で大切なのは、所有している土地に合わせた無理のない活用方法を考えること。たとえば、人口の少ない田舎の土地にマンションを建て、マンション経営をしようとしたとしてもうまくいかない可能性が高い。

土地によっては、駅から遠い、形や面積の問題で簡単に売れそうにないなど活用方法を考えるのが難しいケースもあるが、そんな土地でも持っていれば税金や管理の手間が発生してしまう。それを考えると、土地を眠らせたまま放置しておくのは、マイナスが大きいといえるだろう。

もし土地の活用方法に迷ったら、立地に関係なく一定の収益を見込める太陽光発電がおすすめだ。

太陽光発電は長期的な収入計画が立てやすく、しかも日照量さえ確保できれば場所の影響をあまり受けずに運用できるため、立地などの条件が悪く、売却や賃貸が難しい土地でも安定した収入につなげることが可能だ。余った土地の活用方法に頭を悩ませているのであれば、一度検討してみてはいかがだろうか。

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