せっかく相続や譲渡で土地を手に入れても、どう活用したらいいのかわからないというケースもあるでしょう。自分で住むなど特に目的が決まっていない場合、そのまま放置してしまっているという人も少なくないのではないでしょうか。

しかし、土地は持っているだけでも税金などの必要経費がかかってきます。使い道のない土地を持て余している限り、処分するべき負債になってしまうのです。

できる限り有効に活用し、最大限の収入につなげたいところです。そこで重要なのは、空き地に対して取れる選択肢と、それぞれの特性を把握することです。想定される収入から、管理にかかる手間暇、税金なども重要な要素です。

ここでは土地活用の種類とそれぞれの特性、そしてメリット・デメリットについて解説していきます。

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土地活用の種類

土地活用は大きく分けて4種類のパターンがあり、さらに、その中でもいくつかの細かな分類があります。

さまざまな活用方法が考えられますが、最初から自分の所有している土地にあった活用方法を見つけるのは難しいものです。まずはどんな選択肢があるのかを知るために、代表的な土地活用の種類について押さえておきましょう。

売る

文字通り所有している土地を不動産会社等に売却してしまう方法です。

貸す

地主として、人に土地を貸すという方法もあります。この場合、定期借地として30~50年の期限付きで土地を貸し、その対価として毎月地代を受け取ることができます。期限が来たら貸した土地は返還されます。

運用

土地を使って自分でビジネスを展開するという方法もあります。自分が所有する土地で、駐車場、賃貸アパート・マンション、トランクルーム、太陽光発電、商業系施設、介護系施設などを経営し、そこから上がる収入を得る活用方法です。

共同活用

土地を誰かと共同活用するという方法もあります。たとえば等価交換事業では、土地所有者が土地を、不動産会社等が建物の建築費用を出資します。そして、完成した土地と建物をそれぞれの出資比率に応じて所有します。建物の一部を住居として自分が住み、他を人に貸すといったこともできます。

土地を手放してまとまったお金を手に入れる「売却」

4種類ある土地活用のパターンの中でも、最もシンプルなのが「売る」という方法でしょう。ここでは、「売る」という活用方法を選んだ場合のメリット・デメリットを紹介します。

まず、土地を売却処分することのメリットは以下の通りです。

一度にまとまった資金が得られます

土地は金銭的な価値の高い財産となるため、売却によって数百万、場合によっては何億というまとまった現金を得られる可能性があります。

資産の組み換えが可能です

土地の売却によって得た資金は、債券や投資信託、別の不動産など別の形の資産に換えることができます。

税負担がなくなります

土地の場合、所有しているだけで固定資産税などの税金を納めなければなりませんが、土地を売却すれば、これらの税負担がなくなるという節税メリットがあります。

一方、土地の売却することにはデメリットもあります。

定期的な収入を得る機会がなくなります

売却ではまとまった資金を得られる代わり、土地の所有権を誰かに譲ることになります。所有者ではなくなる以上、今後その土地を活用して定期的な収入を得る機会もなくなってしまいます。

譲渡費用や税金がかかります

土地の売却の際には、仲介手数料や印紙代、税金などの譲渡費用が必要になります。また、土地を売却して得た収入には所得税が課せられます。

自力で使えなくても毎月収入がある土地活用「定期借地」

土地を「貸す」というパターンの活用法についても紹介しましょう。代表例といえるのが「定期借地」です。

この場合、貸し出した土地の利用権は、借り手に移ります。居住用住宅を建てる、店舗・オフィスを建てる、建物は建てずに資材置き場や駐車場として利用する、など借り手によって、その活用目的はさまざまです。

ここではどのパターンにも共通してあてはまるメリットとデメリットを紹介します。

まずはメリットから見ていきましょう。

元手不要で収入が得られます

土地を貸し出す対価として、契約期間中は地代収入が得られます。また、もし建物を建てる場合でも、建物を建てるのは借地人のため、土地の所有者が費用負担をする必要がありません。

契約期間満了後は土地が戻ってきます

土地を売却するわけではないので、事前に契約で決めた期間が過ぎれば土地は返却されます。普通借地とは違い、借地人に立ち退き料などを支払う必要もありません。返却された後の土地については、売る・他の人に貸し出すなど自分の好きなように活用できます。

土地を長い間使えなくなります

土地の利用権が借地人に移るために、契約期間中は所有者といえども土地を自由に使うことはできません。

自力で土地を運用するよりは収入が少ないですが、事業への責任や、負債を負うリスクが少なくなります。手放せない土地ですが使い道も見いだせない、という状況なら、積極的に貸し出すのが良いでしょう。

「運用」するなら最もおすすめは「太陽光発電」

これまでの段落で紹介してきたように、土地を運用する選択肢はいくつもあります。それぞれの方法によってメリット・デメリットがあるので、土地の性格に合った方法を見つけたいところです。

ただ、土地のある場所によってはなかなか思ったような価格で売れない、借り手も見つからないということも考えられます。人口が少なく、事業展開が難しい田舎の土地です。

そんな土地の活用方法としておすすめなのが、「太陽光発電」の用地として土地を運用することです。

太陽光発電には、次のようなメリットがあります。

立地に関係なく運用できます

太陽光発電に向いている土地は、ずばり発電に必要な日照量を確保できる土地です。集客する必要がまったくないため、駅から遠かったり、田舎にあったりする土地でも不利になりません。

むしろ、田舎のほうが後発の建物が建ちづらく、日照量を維持するのに有利という一面もあります。

長期的な収入計画が立てられます

開始時の売電価格が20年間固定されるため、長期的な収入計画が立てられます。

管理に必要な費用・手間が少ないです

初期費用はかかるものの、一度設備を整えればランニングコストはほとんどかかりません。また、マンション等のような定期的なメンテナンスの手間やコストが少なくて済みます。

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ここまで見てきたように、土地の活用方法にはいろいろなものが考えられます。また、方法によってそれぞれ特徴があり、メリット・デメリットも変わってきます。

土地活用をする上で大切なのは、所有している土地に合わせた無理のない活用方法を考えることです。たとえば、人口の少ない田舎の土地にマンションを建て、マンション経営をしようとしたとしてもうまくいかない可能性が高いでしょう。

土地によっては、駅から遠い、形や面積の問題で簡単に売れそうにないなど活用方法を考えるのが難しいケースもありますが、そんな土地でも持っていれば税金や管理の手間が発生してしまいます。それを考えると、土地を眠らせたまま放置しておくのは、マイナスが大きいといえるでしょう。

もし土地の活用方法に迷ったら、立地に関係なく一定の収益を見込める太陽光発電がおすすめです。

太陽光発電は長期的な収入計画が立てやすく、しかも日照量さえ確保できれば場所の影響をあまり受けずに運用できるため、立地などの条件が悪く、売却や賃貸が難しい土地でも安定した収入につなげることが可能です。余った土地の活用方法に頭を悩ませているのであれば、一度検討してみてはいかがでしょうか。

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