大手不動産であるレオパレスの施工不良物件が問題になっています。以前より、入居者やオーナーから様々な問題点を指摘されていました。今回発覚した施工不良物件の存在は、建築基準法違反という重大な法令違反が絡むだけに、これまで以上の注目が集まっています。

レオパレスは以前から「サブリース」の問題が知られていましたが、「施工不良」も加わったことで、賃貸住宅投資における2大リスク。それも、これらの問題は地続きであり、大家に多大なリスクをもたらします。不動産投資を検討するなら、必ずチェックしておきましょう。

ここでは、レオパレスの事例を元に、リスクを避けて不動産投資をする方法を考えていきましょう。

徹底解剖！2つの要素が絡むレオパレス問題

レオパレス問題には2つのポイントがあります。それは、違法建築とサブリース問題です。違法建築は法令違反が指摘され、サブリース問題では契約しているオーナーたちから訴訟を起こされています。この二つの問題をそれぞれ詳しく紹介していきます。

建築基準法違反の問題

欠陥工事だとTVのニュースや新聞などで話題になっているのが、レオパレスの建築基準法違反の問題です。防音や防火の役割がある「界壁（かいへき）」という壁が不十分な施工により設置されていなかったのです。

界壁は集合住宅において、各住戸の間を区切る壁としての役割があります。建築法上で必ず設置しなくてはいけないものであり、高い遮音性や防火性能が役割として求められるのです。これが設置されていないことは、法に反するだけでなく、騒音トラブルと火災被害の拡大を招きます。

さらには、本来であれば住戸を区切るために1階から2階までを天井裏に達するまで設置するはずの界壁が途中で途切れていたという報告もあります。防火対策を施すために界壁の両面に防火剤を使用するべきところ、片面のみ防火剤が使用されていた例もありました。いずれも界壁が本来の目的を果たせず、入居者とアパートの所有者に被害をもたらす可能性があることです。

この問題は2018年3月と4月に、2人の物件オーナーから「行政の確認通知書の内容と実際の建物が違う」との指摘があり発覚しました。問題発覚後にレオパレスは当社に施工管理責任があると管理責任を認め謝罪しました。意図的な違法建築については否定しています。

建築基準法違反の問題発覚後、レオパレス側は調査を開始しました。2019年6月までに過去に建築した物件を全て調査するとし調査を続けています。不備が確認された物件に関しては改修工事をする予定です。

それぞれの事例を単体で見れば、まれに発覚する単純な悪質工事と映るかもしれません。しかし、今回のケースは「サブリース問題」に密接する、さらに根が深い事案なのです。

サブリース問題

サブリースとは、アパートオーナーが所有する物件を不動産業者が一括で借り上げて、一般消費者に又貸しするという契約形態です。「30年家賃保証」「空室保証」などの売り文句を、テレビCMや駅前などで見かけたことがおありでしょう。

オーナー目線だと、集客や物件管理を不動産会社に丸投げでき、物件に空室がある場合も一定の家賃収入が保証されるというサービスです。利益は減るものの、経営ノウハウを持たない初心者が求める安心感と手軽さが魅力的に見えます。

不動産業者目線だと、賃貸物件の管理手数料、入居者から支払われる家賃収入などが稼げるポイントです。サブリース用のアパートを自社で建てられれば建築料が上乗せでき、改修費用は契約によってはオーナー持ちにできます。利回りを気にせず集客に集中でき、客入りが悪ければ、オーナーに対して家賃の値下げ交渉だって可能なのです。

人口減少が進み賃貸住宅が乱立する環境下で、30年間の家賃保証は美味しすぎる話だとお思いでしょう。事実、空室保証を盾に家賃の値下げ交渉が行われ、思っていたような収益にならないなどのトラブルが相次いでいます。

他にも、レオパレスに関しては不動産オーナーの様々な声が聞こえてきます。

• 家賃減額の可能性に関するリスク説明が足りなかった
• レンタル家具の定期交換が履行されず、料金は引かれ続けた
• 太陽光発電の見積もりが市価の6割増しになっていた
• 建設費用が高額であった

サブリース契約に付随する建築から管理までを不動産業者が一括で請け負うことで、価格面・サービス面での競争が起きません。こうしたサブリース契約の特性が、アパートオーナーに不利な状況を生んでいたと考えられます。

建築から管理まで一社に全てを任せる過大なリスク

不動産投資にリスクはつきものですが、リスクを避けたい一心でサブリースを選ぶのは相当な危険を伴う行為です。アパートオーナーとサブリース契約を結ぶ不動産会社の利益は、必ずしも一致しないためです。

不動産会社は、高額なアパートと管理サービスをオーナーに売った時点で利益が生まれます。入居者が来れば賃料が利益を押し上げますが、客が来なければ容易に家賃を引き下げたっていいのです。建物の建築費用はオーナー持ちであり、家賃で元を取ることを考える必要がないのです。

さらに今回のケースは、欠陥工事のアパートを掴まされるという不幸も重なっています。レオパレスが故意に行ったとの断定はできませんが、同社のアパートは基本的に質があまり良くないことで有名です。

アパートオーナーと思惑が異なる不動産業者に、大事な土地や将来をすっかり預けてしまうのは過大なリスクと言えないでしょうか？

施工不良に家賃引き下げ！ サブリースの被害を防ぐ方法

法令違反や集団提訴などが起こったレオパレス問題から学べることは多いです。それでも不動産投資を始めるなら、回避できるリスクもあります。

まずは、施工不良を見抜くためのセカンドオピニオンを引き渡し前に行うことです。第三者による物件点検を許さない業者は、その時点で怪しむべき存在です。そして、家賃保証がなければ経営が成立しないような土地は、アパート経営に使わないことです。

サブリース契約は、「長期収入がほしい」「無収入リスクが怖い」「集客できる自信がない」というオーナーの心理につけこむ商法です。サブリースの被害を避けるなら、集客しなくても収入が得られる方法で土地活用するほか無いのです。

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