アパート・駐車場では失敗する田舎の土地活用

田舎の土地でも、所有すれば固定資産税がかかる。そのような土地は、収入を生み出さない限り、現金資産を目減りさせるばかりだ。不要なら売れば良いのだが、そうはいかない事情がある方もおられるだろう。土地を手放したくなければ、なんらかの形で活用して、収入を生みだすように変えてやらなければならない。

空いた土地で行う賃貸住宅や駐車場経営は、メジャーな土地活用法だ。ほかにも土地活用は多くの選択肢があり、ピッタリとハマる投資先を見つけられれば、土地を失わずに済む上に長期収入まで得られる。

ただし、自分の土地に合う土地活用法を見つけるのに、最も注意するべきは「田舎」という立地条件なのだ。

田舎の土地は独自の特性があり、「一般的な」土地活用の考え方が通用しない。都心部やちょっと離れた郊外と同じように考えていると、金、時間、そして土地という、貴重な資産を失ってしまうだろう。

ここでは、田舎の土地を手放さないための考え方と、土地活用の種類、田舎に適した土地活用法について解説していこう。

土地活用の基本的な考え方

土地活用と一口にいってもアパートやコンビニなどを経営したり、ビルを建ててテナントを募集するなど、さまざまな種類がある。

一つ一つ調べると時間がかかるが、田舎の土地に不向きなものには傾向がある。まずは、土地を手放さずに活用する、基本的な土地活用法をパターン化して整理しよう。

  • 建物を建てて運営する
  • 建物を建てて人に貸す
  • 土地のまま人に貸す
  • 売る

「売る」という選択肢は今回の趣旨に合わないので、除外するとしよう。数ある土地活用法を上記のパターンで分類すると、以下のようになる。

パターン 代表的な土地活用法
建物などを建てて人に貸す(賃貸経営) ・アパート経営
・駐車場
・福祉施設
建物などを建てて運営する(自己運用) ・太陽光発電
・商業施設(コンビニ、コインランドリーなど)
土地のまま人に貸す 土地信託、土地貸し

土地活用のパターンと、代表的な活用法を挙げてみた。あなたが所有する土地から収入を得るには、これだけの選択肢から立地や土地の状態に合う、最適な土地活用法を選ぶ必要がある。  

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土地活用の種類と収益性、田舎との相性

土地活用法を選ぶには、自分のニーズをよく思い返してみよう。固定資産税の支払い分だけ稼げれば良いのか、できる限り収入を得たいのか。収益性や、土地活用にかかる費用などをあらかじめ計算に入れておくべきである。

そして、田舎との相性を見なければならない。土地活用といっても、田舎の立地と合わない手法を選べば、初期費用と維持管理費用をいたずらに浪費するだけだからだ。

ここに、土地の活用法の種類と、それぞれの特徴をまとめた。初期費用が☓で収益が◯の場合、初期コストはかかるものの、後から投資費用を回収できる可能性が高いといった意味である。

分類 活用方法 安定性 初期費用 維持管理費用 収益性 田舎での相性
賃貸経営 アパート・マンション経営 × × ×
賃貸経営 介護系施設(非住居) ×
賃貸経営 医療施設 ×
自己運用 駐車場 ×
自己運用 太陽光発電
自己運用 コンビニ ×
自己運用 コインランドリー × ×
土地貸し 事業者による ×

ここでお伝えしたいのは、大きく稼ぎたいニーズと田舎の事情がマッチしないということだ。

大きく稼ぎたいなら、アパート経営・マンション経営・コンビニ経営といった、商業施設を運営することだ。しかし、これらの投資には客が必要であるため、人が少ない田舎の土地で成功するのは難しい。

一般的とされる土地活用法に、田舎の土地と相性が良いものはほとんど無いことがお分かりいただけるだろう。

田舎の土地活用でアパート経営や駐車場はこれほど厳しい

田舎の土地活用は・・・集客が難しい

土地活用で有名なのは、マンションやアパートなどの賃貸住宅経営だろう。これらの方法は、「入居者が来るのか?」と不安になるような田舎の土地との相性は悪い。

土地が安い田舎は、ハッキリ言ってしまえばアパート・マンション経営、駐車場経営、商業施設経営などの土地活用は不向きだ。固定資産税の分も稼げないばかりか、投資費用がまるごとムダになってしまう危険性すらある。理由はもちろん、人口が少ない田舎では客が来ないリスクが高すぎる。

近くに大学や工場などの産業施設があれば、単身者向けのアパートにファミリー向けのマンションなど、賃貸住宅の需要が見込めるだろう。労働者や学生をターゲットにしたコンビニ経営も期待が持てる。

だが、将来的に事業者がその地から撤退してしまう可能性は十分に考えられるのだ。

近年では、大手国産自動車メーカーが、約4600人もの従業員を抱える大規模工場の閉鎖を表明した。さらに、誰もが知る大手食品メーカーも、施設の老朽化を理由に工場の閉鎖を決定している。大学もキャンパスを統廃合したうえ、都心に移動するなどの動きが表面化している。

少子化からくる都心回帰が現実に起こり、町のあり方が大きく変わりつつある。お手持ちの土地が、ちょっと人が居る田舎だといっても、その賑わいがいつまで維持できるだろうか。撤退や縮小といった企業の経営判断に、いち地主の要望は通らないだろう。

賃貸住宅経営はこの先数十年にも及ぶ長期的なプランニングが重要だ。今の環境なら何とかなったとしても、将来の変化に対応できるだろうか。他の事業者に完全に依存するような不動産投資は、資産を他者に振り回されることだと考えるべきだ。

そして、不動産投資はリターンが大きいぶん、初期費用も撤去費用も高額であるため、当てが外れれば大きな痛手を負う。節税して土地の固定資産税と老後資金を稼ぐはずが、資産を大きく損なう事態に直結するのだ。

田舎の土地では、客数によって収益を左右されない土地活用を選ぶことが、何よりのリスクヘッジなのである。

集客に係るリスクがない投資先は太陽光発電のみ

太陽光発電は・・・ ・集客不要 ・景気変動に強い ・政府主導の20年間買取

ここまで、一般的に有名な土地活用の種類をチェックしてきたことだろう。集客を必要としないで収入を得られるのは、太陽光発電だけだ。

   

太陽光発電は、日照時間が十分にある土地なら、周囲の人口が少なくても問題ない。個人でも始められる固定価格買取制度(FIT制度)を使うと、発電した電気は電力会社が20年間、全て買い取る義務を負うのだ。初期費用は1000万円前後、あるいはそれ以上かかるが、同制度のおかげで回収の目処が立ちやすい。

発電は太陽光で行うため、燃料の仕入れは必要ない。集客、在庫管理、従業員の確保や管理など、経営維持にかかる作業もしなくて良い。賃貸経営や商業施設運営におけるデメリットを、全て解消できるのだ。

利回りは、土地と発電システムをセットで購入する「土地付き太陽光発電」で平均10%前後。遊休地で太陽光発電をする場合、土地購入費用がかからないので利回りは平均よりも高くできる。発電システムの価格低下と発電性能の向上が相まって、個人の土地活用で始めやすくなったという事実もある。

太陽光発電は近隣住民とのトラブルも起こり得るが、空間に余裕のある田舎ならクリアできる可能性が高まる。太陽光発電は田舎であることが強みになる、稀有な投資先なのだ。

ただし、土地の状態によっては平均利回りを下回る可能性もある。太陽光発電システムを設置するために草木を除いたり、土地を平らにするなどの造成費用がかかるケースもあるからだ。そして、元が農地だった場合、農地転用をしなければ太陽光発電投資はできない。土地のことは、太陽光発電の施工のプロに現地を見せるまで、分からない部分が多いのだ。

まずは、遊休地の太陽光発電で儲ける制度上の仕組みや、かかる費用を知っておこう。

田舎の遊休地で始める太陽光発電投資にかかる初期費用・期間

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