アパート・駐車場では失敗する田舎の土地活用

住むには不便な田舎の土地だが、固定資産税がかかる。そのような土地は、収入を生み出さない限り、現金資産を目減りさせるばかりだ。手放したくなければ、土地をなんらかの形で活用し、収入を生みだせるように変えてやらなければならない。

土地活用には多くの選択肢があり、それぞれに異なるリスクや、メリット・デメリットがある。その上、田舎の土地には独自の特性がある。都心部や郊外の土地活用と同じように考えると、金と時間という貴重な資産をムダにしてしまうだろう。

ここでは、田舎の土地活用を検討するうえで基本となる考え方と、土地活用の種類について解説していこう。

土地活用の基本的な考え方

土地活用と一口にいっても、アパートや駐車場経営など、土地の使いみちには種類がある。一つ一つ調べると時間がかかるが、田舎の土地に不向きなものには傾向がある。まずは、基本的な土地活用法をいくつかのパターンに分けてみよう。

  • 建物を建てて人に貸す
  • 土地のまま人に貸す
  • 売る

土地を手放さずに活用するなら、以下の3パターンに絞られる。

初期費用 維持・管理費用 代表的な土地活用法
建物などを建てて人に貸す(賃貸経営) かかる かかる ・アパート経営
・駐車場
・福祉施設
建物などを建てて運営する(自己運用) かかる かかる ・太陽光発電
・商業施設(コンビニ、コインランドリーなど)
土地のまま人に貸す かからない かからない 土地信託、土地貸し

土地活用のパターンと、代表的な活用法を挙げてみたが、これはまだ一部にすぎない。あなたが所有する土地から収入を得るには、場所や人口などに合う、最適な土地活用法を選ぶ必要があるはずだ。  

土地活用法を選ぶには、収益性や、土地活用にかかる費用などをあらかじめ計算に入れておくべきだ。固定資産税の分だけ稼げれば良いのか、できる限り稼ぎたいのか。初期費用はどれだけ出せるかにより、選ぶべき土地活用法はまるで異なるのだ。

土地活用の種類と収益性、田舎との相性

次に、土地の活用法の種類と、それぞれの特徴をまとめた。

分類 活用方法 安定性 初期費用 維持管理費用 収益性 田舎での相性
賃貸経営 アパート・マンション経営 × × ×
賃貸経営 介護系施設(非住居) ×
賃貸経営 医療施設 ×
自己運用 駐車場 ×
自己運用 太陽光発電
自己運用 コンビニ ×
自己運用 コインランドリー × ×
土地貸し 事業者による ×

大きく稼ぎたいなら、アパート・マンション経営かコンビニなどの商業施設だ。ただし、これらの投資は立地が最重要である。人が少ない田舎の土地で成功するのは難しい。

一般的とされる土地活用法に、田舎の土地と相性が良いものはほとんど無いことがお分かりいただけるだろう。

田舎の土地活用でアパート経営や駐車場は厳しい

田舎の土地活用は・・・集客が難しい

土地活用で有名なのは、マンションやアパートなどの賃貸住宅経営だろう。これらの方法は、「入居者が来るのか?」と不安になるような田舎の土地には不向きだ。では、他にどんな選択肢があるだろうか?

土地が安い田舎は、ハッキリ言ってアパート・マンション経営、駐車場経営、商業施設経営などの土地活用は不向きだ。固定資産税の分も稼げないばかりか、投資費用がまるごとムダになってしまう危険性すらある。理由はもちろん、人口が少ない田舎では客が来ないリスクが高すぎることだ。

近くに大学や工場などの産業施設があれば、賃貸住宅の需要は見込めるだろう。だが、将来的に事業者がその地から撤退してしまう可能性は十分に考えられる。大手国産自動車メーカーは、約4600人もの従業員を抱える大規模工場の閉鎖を表明した。他にも、大手食品メーカーが施設の老朽化を理由に、工場の閉鎖を決定している。

他の事業者に依存した不動産投資は、リスクを余分に背負っていると考えたほうがいいだろう。とくに不動産投資は初期費用も撤去費用も高額であるため、当てが外れれば大きな痛手を負うことになる。老後資金や、節税どころではなくなるのだ。

集客に係るリスクがないのは太陽光発電のみ

太陽光発電は・・・ ・集客不要 ・景気変動に強い ・政府主導の20年間買取

ここまで、一般的に有名な土地活用の種類をチェックしてきたが、この中で客を必要としないのは太陽光発電だけだ。

   

太陽光発電は、日射量が十分にある土地なら、周囲の人口が少なくても問題ない。発電した電気は、電力会社が20年間、全て買い取る義務があるのだ。発電は太陽光で行うため、燃料の仕入れは必要ない。在庫管理も、集客も、維持にかかる作業もしなくて良い。賃貸や商業施設におけるデメリットを、全てカバーできるのだ。

利回りは、土地と発電システムをセットで購入する「土地付き太陽光発電」で10%前後。遊休地で太陽光発電をする場合、土地購入費用がかからないので利回りは平均よりも高くなる。発電システムの価格低下と発電性能の向上が相まって、個人の土地活用で始めやすくなったという事実もある。

ただし、土地の状態によっては平均的な利回りを下回る可能性もある。

太陽光発電システムを設置するために草木を除いたり、土地を平らにするなどの造成費用がかかるケースもあるからだ。土地のことは、太陽光発電の施工のプロに現地を見せるまで分からない部分が多い。

まずは、遊休地の太陽光発電で儲ける仕組みや、かかる費用を理解しよう。

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