手軽で安定した投資を探している、土地を有効活用したい方に最適なのが月極駐車場の経営です。土地さえあれば安い初期費用でスタートできるだけでなく、管理や経営を専門業者に任せることもできます。

この記事では、月極駐車場を経営する上で必要となってくる初期費用や利回り、収益の仕組みの解説はもちろん、個人で経営した場合と、業者に任せた場合でいくら稼げるのか、比較を行ってみました。

月極駐車場の初期費用、ポイントは面積と舗装タイプ！

月極駐車場経営の初期費用は、経営することになる駐車場の面積と舗装タイプによって大きく変動します。参考までに、各補装タイプの費用相場と、200平米（㎡）※の駐車場を舗装する際のおおまかな費用をまとめておきました。
※200平米（㎡）の場合、8～10台ほど停車できます。

●舗装タイプ一覧と費用相場

舗装タイプ以外に歩道縁石の切り下げ工事※を行ったりする必要があるため、追加で30～100万円ほどかかります。しかしそれでも、数百万円で始められるのは月極駐車場の大きなメリットです。
※歩道縁石の切り下げ工事とは、歩道と車道にある段差をなくす工事のことです。

画像引用元：http://www.city.takasaki.gunma.jp/

歩道縁石の工事を行わずとも、乗り上げブロックで段差をなくすという手もありますが、乗り上げブロックで代用することは多くの自治体で禁止されています。

また、上図にある通り、乗り上げブロックは車道に飛び出ているため、事故などの原因になる可能性もあります。乗り上げブロックが原因で事故などが発生した場合、設置者に責任を問われる恐れもあるため、多少費用は掛かっても工事を行うべきでしょう。

舗装タイプの選び方は周辺の環境によって変わる

舗装タイプをどうするかは周辺の環境にもよります。高級住宅街なら多少賃料は高くても、砂利舗装よりコンクリート舗装の方が需要はあります。逆に周辺の家賃相場が低ければ、砂利舗装でも需要はあります。

収入が低い人は月極駐車場の舗装よりも、自宅と駐車場の距離が近いか、支払う賃料が周辺の駐車場よりも安いかという点に目が行きがちだからです。

ただ、こちらに関しては、パソコンの前であれこれ考えていてもイメージがつきにくいでしょう。実際に周辺の駐車場を視察してみたり、不動産屋から賃料相場を聞いてみるのがおすすめです。

月極駐車場の利回り・収益の仕組み

月極駐車場を経営する上での収入は、利用者からいただく月々の賃料になります。時間制のコインパーキングとは異なり、月極駐車場は長期での契約が基本です。

収益も安定しており、賃料は周辺相場に合わせれば良いため、初心者でも最適な料金を設定できます。では実際にどれくらい稼げるのか、以下の条件で計算してみました。

●シミュレーション条件　

• 月額賃料を10,000円
• 駐車可能台数：8台
• 契約率：100％
• 初期費用：210万円（土地は所有済み）
• 初期費用の内訳：コンクリート舗装費160万円、歩道縁石の工事費50万円

10,000円（月額賃料）×8台（最大駐車台数）×12ヶ月/210万（初期費用）×100％
＝96万円/210万×100％
＝45.7％

利回り45.7%ということは、わずか2年弱で初期費用を回収できて黒字にできます。10％台でも高利回りの部類のため、45.7％は破格の数値です。

この数値は、あくまでも駐車場の契約率を100％と想定した場合です。契約台数が少ないほど、得られる賃料は減ります。仮に駐車場の契約率が年間50％ならば収益も半分になりますし、初期費用を回収するのに4～5年かかります。そのため、いかに契約率100％を維持するかが重要です。

また、具体的な収益を求めるなら、ランニングコストの存在も視野に入れる必要があります。月極駐車場を経営する上でのランニングコストには、固定資産税や都市計画税、所得税などの税金。清掃や巡回、クレーム対応などの管理を業者に委託した際は管理委託料。まれですが、コンクリートにヒビが入った際などは補修費用が発生します。

とはいえ、税金と管理委託した場合の費用を除けば、補修費用がまれに発生するだけのため、投資商材としては非常に魅力的です。投資の代表格である不動産投資では、物件の修繕費やリフォーム費用などを負担しなければならないからです。

契約率100％を維持するなら立地が最重要

収益の安定・最大化のため、なんとか契約率は100％をキープしたいところです。契約率を左右するのはなんといっても土地です。契約につながりやすい土地の条件には、以下のようなものがあります。

• 繁華街や大型商業施設の周辺
• 住宅地周辺（周辺の月極駐車場の契約率が高いところ）
• 半径１km圏内に駐車場の少ない大規模マンションがある
• 駐車場に面する道路の幅が十分にあるなど、車が出入りしやすいところ

逆に、上記に当てはまらない土地では契約率が伸びず、初期費用の回収に時間を有し、赤字経営となってしまう危険性があります。

経営を左右する3つの管理形態

月極駐車場の管理形態は、大きく分けて以下3つに分かれています。

• 個人経営
• 管理委託
• 一括借り上げ

個人経営はその名の通り、自分で駐車場を経営します。収益や初期費用の負担は、先ほど紹介した通りになり、最も稼げる可能性があります。ただデメリットとして、清掃や巡回、クレーム対応など、駐車場の管理業務を行わなければなりません。

こういった経営が面倒という方も多いはずです。そこでおすすめなのが、これからご紹介する残り2つの経営方法です。先ほど挙げた面倒な管理業務を専門業者に委託するため、運用の手間を格段に減らせます。

管理委託とは

管理委託は業者に管理を任せるため、当然個人で経営するよりも収益は低下してしまいますが、業者によっては初期費用の一部か全額を負担。さらに清掃や巡回、クレーム対応など、駐車場経営の面倒な業務も受け持ってくれます。

デメリットとしては、毎月の賃料の数％程度を管理委託費用として業者に支払わなければなりません。支払う管理委託費は、駐車場の立地や大きさなどに変動しますが、おおよそ5～10％が相場です。

一括借り上げとは

一括借り上げは、所有している駐車場を専門業者が一括借り上げすることで、清掃などの管理業務だけでなく、経営面全般に関する業務も委託業者が担当しますさらに、契約率にかかわらず一定の賃料が所有者に支払われるため、経営が非常に安定します。

デメリットとしては、良くも悪くも収益が固定化するため、契約率がアップしても、もらえる賃料が増えないことです。

各経営方法の収益差を比較

●比較条件
月の賃料10,000円。最大8台駐車可。
管理委託の場合は委託料10％を管理会社に支払い、一括借り上げの場合は80％の賃料を受け取ると仮定。

●1ヶ月分の合計賃料を比較

個人経営でない場合、収益が微妙に減少してしまいますが、それでも管理・経営を委託できるのは大きなメリットです。特に月極駐車場経営を副業として考えている方なら、管理がラクになる管理委託や、経営が安定する一括借り上げが最適です。

月極駐車場経営のメリット・デメリットまとめ

初期費用や収益の仕組み、経営方法など一通り解説し終えましたので、補足説明も兼ねて、月極駐車場を経営する上でのメリット・デメリットをまとめてみました。

【メリット】

• 土地を所有済みならば、投資の中でも初期費用が少ない
• 長期的な契約が多いので、収益が安定しやすい
• 前月に次月分の賃料を支払う契約が一般的なため、賃料未払いのリスクが低い
• 更地に戻しやすい
• 土地を売却しやすい
• 狭い土地や変形地でも活用しやすい

【デメリット】

• 駐車場にできる土地がないと、土地を購入する必要があり、初期費用が高騰
• 土地を持っていても、立地条件によっては稼げない

このように月極駐車場の経営は、土地の有効活用をしたい方にこそおすすめです。初期費用が少ない点も投資初心者に最適。しかし、土地を持っていないと、安いはずの初期費用が一気に跳ね上がります。

また、土地を所有していても立地条件が駐車場向きではないと、中々契約者が集まらず、収益が減少してしまいます。そのため、月極駐車場の経営を始める際は、自分が所持している土地が本当に駐車場向きかをよく確認しておきましょう。