使いみちがない土地にお悩みではないでしょうか。

家を建てる、投資する、農業をやるなどの予定もない土地を持っているだけではもったいないですよね。それどころか、後々の出費や手間が大きいトラブルが生じるリスクさえあります。

できれば、収入になるような土地活用がしたいですよね。自分で事業や投資をしなくても、人や企業に土地を貸せば安定した収入になります。とくに田舎の土地は太陽光発電の業者が探し求めています。

しかし、土地を貸すことがどういうことかを知らなければ、トラブルにあってしまう可能性もあります。ここでは、土地を賃貸するメリット・デメリットや注意点について解説します。

使わない土地を保有するリスク

使う予定のない土地を漫然と所有していることは意味がないどころか、かえってリスクになる可能性もあります。

税金の負担、地価のリスク

土地のような不動産は、所有しているだけで固定資産税がかかります。かかる金額は固定資産税評価額によりますが、市街化区域に土地がある場合には、さらに都市計画税も支払わなければなりません。つまり、土地は持っているだけでお金がかかってしまうのです。

しかも、誰にも使われないようなエリアにある土地は価値が下がっていくリスクもあります。いざ売却しようとしても、思ったような価格で売れない可能性があるのです。

管理の手間とコスト、サボったときのリスク

管理の手間がかかるのもマイナスポイントです。土地を放置しておくと不法投棄の場所になってしまう可能性がありますし、住宅街に近ければ雑草の処理など近隣住民への配慮も不可欠です。トラブルが起こらないよう維持するためには定期的なメンテナンスが必要となり、費用や手間がかかります。

このように、土地を放置しておくことはさまざまなリスクがあります。こうした負担を減らすためにも、売却したり使ったりする予定がないのであれば、積極的に土地活用していくことをおすすめします。

土地貸しのメリット

使用予定のない土地の活用法としておすすめなのが、人に土地を貸しだすことです。土地を人に貸すと「賃料」という形で対価を受け取ることができます。

たとえば、貸し出せば投資のリスクを負わずに一定の地代が得られます。駐車場やトランクルーム経営といった形で手持ちの土地を活かしたビジネスをすれば収入を得ることが可能です。

ただ持っているだけではお金がかかるばかりの土地ですが、うまく活用すれば毎月安定した収入をもたらしてくれる可能性があります。

土地貸しは税金対策になる

土地を貸し出すことは税金対策にもなります。土地を所有者以外の人が利用しているということで、土地の評価額が下がるからです。節税効果は、貸した先での用途や賃借契約の形態によって変わります。

たとえば太陽光発電の用地募集に出せば相続対策に有効です。借地権付きの土地ということで相続税の額が下がるからです。住宅用に貸せば固定資産税にからむ特例がつきますが、住居としての需要がある土地に限られるでしょう。

コンビニなどの事業や住宅の需要があるか微妙に思える土地でしたら、当サイト（タイナビ発電所）にご相談ください。太陽光発電の用地として賃料の見積もりやご相談など、さまざまなサポートをいたします。

土地貸しのデメリット

土地を貸し出すということは土地を使う権利が借り手に移ることを意味します。所有者といえども土地を自由に使えなくなるということです。土地の賃貸契約が終了するまで、たとえ自分が使いたくなったとしても土地を使うことはできません。

また、貸した土地の使い方は借り手に任されるため、場合によってはその土地の立地になじまないビジネス（住宅地で廃品回収を行うなど）が行われるリスクもあります。契約時には、必ず土地の利用目的について確認しておきましょう。

借り手との面倒な交渉

土地を貸し出す場合、借り手とのやりとりが発生します。規定の賃料を滞りなく払ってもらえるうちはよいのですが、何かトラブルがあったときには問題です。賃料の滞納があったときには督促しなければなりませんし、値下げ交渉などの交渉事にも対応する必要があります。

土地が売りづらくなる

土地を誰かに貸した場合、土地の所有者は土地を自由に使えなくなります。このことは、土地を売ろうと思ったときに大きなハードルになります。たとえ毎月の賃料が入ってきたとしても、購入後に自由に使えない土地は用途が限られてしまうからです。

借地権付きの土地というものは売りにくいうえに、もし売れたとしても相場より安い値段にしかならない可能性があります。

土地貸しの注意点は「定期借地」と「普通借地権」

土地を貸すのであれば「定期借地」として貸すことをおすすめします。トラブルが起きづらく、安心して土地の活用ができます。

それは「普通借地権」が借り手にとって非常に有利なルールとなっているからです。

期間を定めて賃貸借契約を結んだとしても、借主が「契約を更新しない」と申し出ない限り、自動的に契約は更新されます（法定更新）。しかも貸主側は、正当な事由なしに更新を拒否することはできません。

つまり、「普通借地権」で土地貸しをすると借主が解約を申し出てくるまで土地が返ってこないという事態が起こるのです。立ち退いてもらうには正当な事由だと認めてもらう手続きを行い、さらに立ち退き料を支払わなければなりません。

なぜ「定期借地権」がよいのか

「普通借地権」は借り手にとってはありがたい存在ですが、土地活用ではマイナスも多いものでした。

そこで、新たに作られたのが「定期借地権」です。「定期借地権」は一定の期間を定めて土地を貸し出すもので、法定更新はありません。契約満了時に土地は返還され、立ち退きの際の立ち退き料も不要です。柔軟に土地活用を進めたいなら、貸主側としてはまず定期借地契約を結ぶことを検討するべきです。

なかでも太陽光発電投資は収入の基礎となる固定価格買取制度（FIT）が20年で終わるので、投資期間を終える区切りがハッキリとしています。土地の将来的な管理に見通しをつけたいのでしたら、太陽光発電への用地募集をしている業者に相談してください。

使っていない土地はどうするべきか

使う予定のない土地をまったく活用せず、眠らせたままにしておくことはもったいないことです。それどころか、税金と管理の手間がとられるリスクも発生してきます。

使用予定のない土地を賃貸として貸し出すことは、こうした土地の所有に伴う負担を減らしてくれます。誰かに貸せば地代として毎月安定した収入を得られるようになりますし、土地にかかる税金そのものも安くなるからです。

ただし、土地の賃貸借契約が存続している間は土地の利用権は借り手の側にあり、所有者といえども土地を自由に使えなくなります。また、通常の借地権は借り手にとって有利な制度であるため、契約期間が満了したからといって借り手に出ていってもらうのは困難です。

こうした事情を考えれば、土地を有効活用する目的で人に貸すなら定期借地契約で貸し出すのが無難です。定期借地権には普通の借地権とは違い、契約期間満了後は更新もなく契約が終了します。あとで土地を自分で活用したくなったときや、土地を他の人に相続させるときでもトラブルが起きづらく、安心して土地貸しができます。

太陽光発電への土地貸しについて

太陽光発電投資の事業者に使っていない土地を貸すと、税金対策だけでなく土地の管理も不要になります。太陽光発電への土地貸しで特に優れているのは、安定した収入が得られるところです。

土地を借りる事業者は、電力会社から契約している期間中は一定の単価で電気を買い取ってもらえます。土地貸しをする側にも土地の広さなどに応じた賃料が支払われるため、太陽光発電への土地貸しはどちらにとってもメリットのある方法です。

太陽光発電の土地貸しに向いている土地

太陽光発電への土地貸しに向いているのは、ある程度の広さがある土地です。一つの目安として、発電容量1kW当たり15㎡の広さが必要と言われています。太陽光発電投資では100kW以上のメガソーラーになるケースが多いため、1,500㎡以上の土地のほうが向いているでしょう。

また、設備から電線までの工事費用は電力会社ではなく事業者が負担するものです。そのため、事業者は土地の近くに電柱があるほうが送配電の工事費用を軽減できます。

太陽光発電への土地貸しで想定されるトラブル

太陽光発電投資の事業者に土地貸しをする場合には、災害や近隣住民とのトラブルが発生した際の責任を問われる可能性も想定されます。 万一のリスクについても認識しておくことが必要です。

近隣住民から「太陽光パネルの反射光がまぶしい」などの苦情がトラブルに発展した場合、基本的には太陽光発電の事業者が責任を負うため心配ありません。しかし、借地契約をしているケースの場合は貸す側に対策を講じる必要があることから、トラブルの内容によっては責任を負う事態も考えられます。

自然災害で太陽光発電設備が破損するなどのトラブルが起こった際にも、事業者が対応するのが基本です。しかし、災害規模が大きく近隣まで被害が及んだ場合は、土地貸しをしている所有者にも責任の一部が問われる可能性もあります。

太陽光発電への土地貸し収入の相場

太陽光発電事業者に土地貸しをするときに一つの目安となるのは、2014年度の土地賃料の中央値を参考にした1㎡あたり150円という相場です。例えば、1,500㎡の土地の場合なら、1年間に22万5,000円になります。1ヶ月に入る賃料にすると1万8,750円です。ただし、賃料は太陽光発電設備の発電容量によっても変わります。

注意すべきは、業者が土地貸しの相場よりも安い価格で交渉してくる可能性もあることです。複数業者からの見積りを比較することも、太陽光発電への土地貸しのポイントになるでしょう。

土地代フリーで高利回り 投資用太陽光を自己所有

土地を貸すのではなく、投資用太陽光発電を自分で設置するという選択肢もあります。すでに土地を持っているのでしたら、土地を買ったり借りるコストが無いので、利回りに有利に働くことでしょう。

太陽光発電でどれくらい利回りがでるのかといいますと、「タイナビ発電所」がご紹介する太陽光発電所は7％を超える高利回りの物件も豊富です。物件の中には土地を借りて投資用に太陽光パネルを敷いたものも多く、詳細をクリックすると土地賃料を毎年支払っていても8%、9％の利回りが出ていることが確認できます。

しかし、これらの土地はFIT価格が高かった頃に売電申請を済ませたケースもありますので、今からこれらと同じ利回りになるかは見積もりを取るまでわかりません。自分で太陽光投資か土地貸し、お得な方を選ぶ効率の良い方法があります。

自分で太陽光投資するか土地貸し、得な方を選ぶ方法

自分で太陽光投資するか、事業者に貸すかをご検討でしたら効率的な手順があります。

まず最初に投資用発電所の見積もりをとり、
つぎに土地貸しの収入予想を立てることです。有利に働きそうな方をご自由にお選びいただくことができます。

投資用太陽光発電を自己所有の土地に立てるときは、タイナビNEXTで無料一括見積もりをご利用ください。

土地貸しで収入を得るときは、タイナビ発電所の用地募集にご相談ください。

土地は使い方によっては、安定した収入をもたらしてくれる優良資産です。土地を貸す上での注意点や「定期借地権」についてしっかり理解し、手持ちの土地を手堅く活用していきましょう。