土地貸しのメリット・デメリット

使用用途がない土地があり、使いみちに困っていないだろうか。

家を建てるなどの使用目的がない土地を、ただ持っているだけではもったいないと考えるのは当然だ。できれば、人に貸すなどして有効活用したいと考える人も多いのではないだろうか。

土地を貸せば地代がもらえ、安定した収入になる。しかし、土地を貸すことがどういうことかを知らなければ、後のトラブルを避けられない可能性がある。

ここでは、土地を賃貸するメリット・デメリットや注意点について解説する。

やはり、土地は保有するだけではリスクになる

使う予定のない土地を漫然と所有していることは意味がないどころか、かえってリスクになる可能性もある。

・金銭的な負担が大きい

土地を始めとする不動産は所有しているだけで、固定資産税評価額に応じた固定資産税がかかる。また、市街化区域に土地がある場合には、固定資産税に加えて都市計画税も支払わなければならない。つまり、持っているだけでお金がかかってしまうということになるのだ。

しかも、土地の場合、地価が下がるリスクも否定できない。いざ売却しようとしても、思ったような価格で売れない可能性がある。

・管理の手間がかかる

管理の手間がかかるのもマイナスポイントといえるかもしれない。土地をきれいな状態で維持するためには定期的なメンテナンスが必要となる。放置しておくと不法投棄の場所になってしまう可能性があるし、住宅街の場合は、雑草の処理など近隣住民への配慮も不可欠だ。

このように、使う予定のない土地を放置しておくことにはさまざまなリスクがある。少しでも所有や管理に伴う費用の負担を減らすためにも、売却したり使ったりする予定がないのであれば、積極的に活用していくことをおすすめしたい。

土地貸しのメリット

土地貸しのメリット

使用予定のない土地の活用法としておすすめなのが、何らかの形で人に土地を貸しだすことだ。土地を貸すことには次のようなメリットがある。

・安定した収入につながる

土地を人に貸すと、「賃料」という形で対価を受け取ることができる。

たとえば、宅地として貸し出す場合には、毎月の地代や更新月の更新料が得られる。また、駐車場やトランクルーム経営といった形で手持ちの土地を活かしたビジネスを展開する場合には、高額な初期費用や手間をかけずに固定収入を得ることが可能だ。

ただ持っているだけではお金がかかるばかりの土地だが、うまく活用すれば毎月安定した収入をもたらしてくれる可能性がある。

・税金対策になる

土地を貸し出すことは税金対策にもなる。土地を所有者以外の人が利用しているということで、土地の評価額が下がるからだ。

まず、毎年の固定資産税が安くなる。人に土地を貸し出した場合、固定資産税の課税標準が固定資産税課税台帳に登録されている価格の1/6~1/3になる。それに伴い、固定資産税や都市計画税の額も減る。

さらに、借地権付きの土地ということで相続税の額も下がるので、親世代から子供世代への相続対策としても有効だ。

土地貸しのデメリット

土地貸しのデメリット

土地貸しにはさまざまなメリットがある一方、デメリットも存在する。

・土地の利用権が利用者側に移る

土地を貸し出すということは、土地を使う権利が借り手に移ることを意味する。つまり、土地の所有者といえども土地を自由に使えなくなるということだ。そのため、土地の賃貸契約が終了するまで、たとえ自分が使いたくなったとしても土地を使うことはできない。

また、貸した土地の使い方は借り手に任されているため、場合によってはその土地の立地になじまないビジネス(住宅地で廃品回収を行うなど)が行われる可能性もある。契約時には、必ず土地の利用目的について確認しておこう。

・借り手との交渉事が発生する

土地を貸し出す場合、借り手とのやりとりが発生する。規定の賃料を滞りなく払ってもらえるうちはよいのだが、何かトラブルがあったときには問題だ。賃料の滞納があったときには督促しなければならないし、値下げ交渉などの交渉事にも対応する必要がある。

・土地が売りづらくなる

土地を誰かに貸し出してしまった場合、土地の所有者は土地を自由に使えなくなる。このことは、土地を売ろうと思ったときに大きなハードルになりうる。たとえ毎月の賃料が入ってきたとしても、購入後に自由に使えない土地は自ずと用途が限られてしまうからだ。したがって、借地権付きの土地というものはなかなか売れにくいうえに、もし売れたとしても相場より安い値段にしかならない可能性がある。

土地貸し時の注意点!「定期借地」を理解しよう

土地を貸すのであれば「定期借地」として貸すことをおすすめしたい。トラブルが起きづらく安心して土地の活用ができる。

それは「普通借地権」が、借り手にとって非常に有利なルールとなっているからだ。

期間を定めて賃貸借契約を結んだとしても、借主が「契約を更新しない」と申し出ない限り、自動的に契約は更新される(法定更新)。しかも貸主側は、正当な事由なしに更新を拒否することはできない。

したがって、「普通借地権」で土地貸しをした場合、借主から解約を申し出てくるまで土地が返ってこないというケースが大半だ。

もし、正当な事由が認められ、立ち退いてもらう場合にも、地代等で得た利益と同等、またはそれ以上の立ち退き料を支払わなければならない。「普通借地権」は借り手にとってはありがたい存在ではあったが、土地活用の促進という意味ではマイナスも多いものだった。

そこで、新たに作られたのが「定期借地権」だ。「定期借地権」は一定の期間を定めて土地を貸し出すもので、法定更新はない。契約満了時に土地は返還され、立ち退きの際の立ち退き料も不要だ。

柔軟に土地活用を進めたいなら、貸主側としてはまず定期借地契約を結ぶことを検討するべきなのだ。

使う予定のない土地は「定期借地」土地貸ししよう

使う予定のない土地をまったく活用せず、眠らせたままにしておくことはもったいないことである。それどころか、税金と管理の手間がとられるリスクも発生してくる。

使用予定のない土地を賃貸として貸し出すことは、こうした土地の所有に伴う負担を減らしてくれる。誰かに貸せば地代として毎月安定した収入を得られるようになるし、土地にかかる税金そのものも安くなるからだ。

ただし、土地の賃貸借契約が存続している間は土地の利用権は借り手の側にあり、所有者といえども土地を自由に使えなくなる。また、通常の借地権は借り手にとって有利な制度であるため、契約期間が満了したからといって借り手に出ていってもらうのは困難だ。

こうした事情を考えれば、土地を有効活用する目的で人に貸すなら定期借地契約で貸し出すのが無難である。定期借地権には普通の借地権とは違い、契約期間満了後は更新もなく契約が終了する。あとで土地を自分で活用したくなったときや、土地を他の人に相続させるときでもトラブルが起きづらく、安心して土地貸しができる。

土地は使い方によっては、安定した収入をもたらしてくれる優良資産だ。土地を貸す上での注意点や「定期借地権」についてしっかり理解し、手持ちの土地を手堅く活用していこう。

整備されていない土地もOK! 太陽光発電用地募集中