田んぼや畑などの農地を相続したが農業をやるつもりはない、高齢になって農業を続けられない、あらゆる理由で農地を売却したい方も多いことでしょう。

しかし、農地は宅地のように自由に売買することができません。農地を売却する方法としては、「農地のまま売却する」「別の地目に変更して売却する」という2つの方法があります。

この記事では、農地のままで売却する場合と、農地から地目を変えて売却する場合の2つについて、決まりごとや手続き方法を解説していきます。

農地のままで売却する場合

農地のまま売却するにあたっては、売却相手が農業従事者に限られるなどの細かいルールがあります。たとえば「趣味で家庭菜園を始めてみたい」というような人に農地を売ることはできません。

ここでは農地のままで売却する場合の決まりごとと、手続き方法について解説します。

手続き方法や売却の流れ

農地のまま売却する場合には売却相手が制限されるため、まず買ってくれる人を見つけて売買契約を結ばなければなりません。

ただし、売買が必ず許可されるという保証はないため、売買契約書には不許可になった場合の条項も盛り込んでおくことも必要です。

売買契約を結んだら、農業委員会に売買許可（所有権移転許可）を申請します。許可が下りるまでの期間は、売却相手の権利を保全するために所有権移転請求権の仮登記を行うのが一般的です。

農業委員会の審査を通過すると、許可証が交付されます。農地の所有権移転登記は、この許可証を添付して行います。

農地をそのまま売却できるか・するべきか

農地を農地のままで売却する場合は「地目変更」の手続きが要りません。ただし、農地のままで売却するためには多くの条件があり審査も厳しいので、実際には買い手が見つからず耕作放棄地になっているケースも多くあります。

国は耕作放棄地を減らすために、2017年に農業振興地域内にある遊休農地に対する税制優遇を撤廃する法改正を行いました。これにより、固定資産税が1.8倍程度に上がっています。

そこで農地を買い取ってくれる農家や法人がすぐに見つかれば良いのですが、そのままにしていると固定資産税の負担だけでなく農地が荒れていく可能性もあります。農地のままで売却できない期間が長引いているなら、転用して売却する、あるいはビジネスや投資で積極的に検討する時期にきていると考えて良いでしょう。

農地を農地のまま売却する方法が難しい理由

農地を農地のままで売却する対象は、農家または農業生産法人に限定されています。その上でいくつもの条件が課せられているため、買い手が大きく絞られてしまうのが現状です。売却手続きの煩雑さや審査に時間がかかる点も、農地を農地のままで売却するのが難しい理由の一つになっています。

農地はエリアによって価格差も大きく、一般的には取引価格は安いのも特徴です。

農地を活用するビジネス/投資先とは？

買い手が長期間見つからない農地は、ほかの用途に転用してビジネスに活用するのがおすすめです。転用した農地を活用するビジネスには、太陽光発電や駐車場、賃貸などがあります。

なかでも、太陽光発電への転用は日当たりの良い農地ならではの転用方法として注目されているビジネスです。太陽光発電は再生可能エネルギーとして国も推進する事業で、農地転用した土地で発電した電気を売れば長期間の収益が得られます。初期費用がかかるため詳しくシミュレーションすることも必要ですが、メンテナンスなどの管理は業者に依頼することも可能です。

駐車場への転用では初期費用が抑えられるものの「路線価」によっては固定資産税が予想外に高くなることもあります。賃貸物件に転用する際には多額の初期費用が必要で、空室などのリスクについても対処が必要です。

農地から地目を変えて売却する場合

農地の地目を宅地や雑種地に変更することができれば、農業従事者以外に土地を売ることができます。売却相手を自由に選べるため、希望する価格で売れる可能性も大きく高まるでしょう。

しかし、農地の地目変更は法律で制限されており、自由に変更できません。ここでは、農地から地目を変えて売却する場合の決まりごとと、手続き方法について解説します。

売却に際しての決まりごと

農地の地目を変更するためには、農地法第5条で定められている転用許可もしくは届出が必要です。

農地転用は、地目の変更が可能な地域の農地でなければ不可能です。

そのうえで「遅滞なく転用目的に供すると認められる」「転用面積が転用目的からみて適正と認められる」などの条件を満たした場合のみ、農業委員会の許可を得て地目の変更ができるようになります。

申請にあたっては「立地基準」と「一般基準」の2種類の要件を満たしていなければなりません。

立地基準とは、農地を優良性や周辺の土地利用状況等によって区分したものです。「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」の5つに分かれています。

このうち転用が可能なのは「第2種農地」「第3種農地」で、それ以外の農地は原則として転用許可は認められません。

一般基準とは、農地をその地目に変更することが適当か、変更後にその地目できちんと利用されるかを判断するためのルールです。

一般基準の内容としては、「転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること」「遅滞なく転用目的に供すると認められること」「農地転用面積が転用目的からみて適正と認められること」などがあります。

手続き方法や売却の流れ

農地の地目を変更して売却する場合は、不動産会社や事業用地を募集している事業者などに依頼するのがよいでしょう。買い手が見つかったら売買契約を結び、農業委員会へ農地転用許可の申請を行います。

転用許可を申請するにあたっては、立地基準と一般基準で定められた要件を満たしていなければなりません。許可が下りるまでの期間、買い手の権利を保全するために所有権移転請求権の仮登記を行うのが一般的です。

なお、市街化区域内の農地を転用する場合には許可が必要ないため、農業委員会に届出書を提出します。

農地転用の許可が下りると許可証が交付されるので、この許可証を添付して所有権移転登記を行います。

農地の売却価格は下落傾向、対策は？

農地を売却する際の相場はどうでしょうか。全国農業会議所が発表した「平成27年田畑売買価格等に関する調査結果（要旨）」から農地価格の相場を探っていきます。

この調査結果によると、全国的に農地の価格は下落傾向にあり、農村部である純農業地域の農地価格は21年連続で下落しています。都市部周辺にある、都市的農業地域の農地価格は23年連続の下落です。

この背景には「米価など農産物価格の低迷」「農地の買い手減少」が考えられます。高齢化による生産意欲の減退、農業後継者がいないなどの理由もあり、農地に対する需要は決して高くありません。

田んぼ10aあたりの全国平均価格は前年比1.5％減の127万円、畑10aあたりの全国平均価格は前年比1.47％減の92万4千円となっています。

地域による価格差も大きく、田んぼ10aの価格をみると東海地方が245万5千円、東北地方が61万3千円です。また、畑10aの価格をみると東海地方が221万5千円、東北地方が36万7千円と、その差はさらに大きくなっています。

このように農地価格が下落するなか、地目を農地以外に変更できれば、売買価格は大きく変わってきます。まずは、売却したい農地が他の地目に変更可能かどうかを農業委員会に確認してみましょう。

農地転用してから売買する

農地の売買は農地法で細かく制限されていますが、なぜ農地だけがこのように制限されているのでしょうか。それは、農地が日本国民の食料自給にとって欠かせないものだからです。

農地が自由に売却できるようになっていると、農地が減ってしまい、食料の自給率に大きな影響を及ぼしかねません。そのため、農地の取引は法律によって制限されているのです。

農地のまま売却する場合は、売却後も農地として使用しなければならないため、農業従事者に売却する必要があります。売却相手にも耕作面積などの条件が定められるなど、制限が多い方法なのです。

農地を別の地目（例えば宅地など）に変更して売却する場合、売却相手は農業従事者に限定されません。相手を選ばず売却できるので柔軟性は高まるでしょう。ただし、自由に地目を変更できるわけではありません。農地転用の手続方法や条件についてはこちらの記事で解説しています。

農地のまま売却する場合には、農地法第3条で定められている所有権移転許可が必要になります。この許可のための審査を行うのが、各市町村に設けられた農業委員会です。

審査を通過するためには、売却相手について「必要な農業機械をもっている」「仕事する人数が適正」「全ての農地を使用している」「常に農業をしている」「耕作面積が50a以上」などの条件を満たす必要があります。

1つでも条件を満たしていないと許可されないため、これから農業を始める人に農地を売却するのは難しいといえるでしょう。農業以外で、太陽光発電の事業用地に転用しても良い土地をお持ちでしたら「タイナビ発電所の用地募集」へお問い合わせください。