サブリースの知っておくべきリスクとトラブル事例

不動産投資の1つにサブリースがあります。アパート経営やワンルーム投資に「家賃保証」がつくことで、空室時の無収入に備えられると注目される形態です。しかし、サブリースを結ぶ不動産業者と投資家の間で、契約内容をめぐる重大なトラブルが続出していまする。

サブリースは安心を担保するサービスでしょうか？それとも危険な詐欺なのでしょうか？投資を始める前に、サブリースの具体的な内容を理解しておくことが重要です。

ここでは、サブリースとはどのような仕組みなのか、どんなリスクがあるのかを知っていきましょう。

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サブリース契約とは

サブリースとは、投資家が所有するマンションやアパートなどの物件を不動産会社に借り上げてもらい、一定の賃料を得るシステムです。

不動産会社は借り上げた物件の入居者を募り、賃料を得ます。入居者が支払う家賃は不動産会社に入り、その中からサブリース契約に則った賃料が投資家に支払われます。賃料の決め方は、実勢家賃をベースとして一定割合で算出されるのが一般的です。

そのとき、不動産会社はサブリース契約による手数料を得ることができます。つまり、サブリース契約を挟むことで投資家への実入りは減るのです。そのかわり、家賃保証や自己資金ゼロの家具交換・リノベーションなど、サブリース契約で定めたサービスを受ける権利をもちます。

不動産投資で迷う人には魅力的に映るサブリース契約

サブリース契約が魅力的に思える理由は、3つあります。

無収入リスクの解決
物件管理の外注化
税金など雑務の外注化

1つは、空室による無収入リスクがないことです。実際には部屋が埋まっていない場合でも、不動産会社から一定の賃料が保証されます。サブリース契約において、直接の借り主は不動産会社なのです。

ワンルーム投資はもちろん、アパートをまるごと経営するときの空室は大きな金銭ダメージとなります。不動産は所有するだけで維持費がかかるのです。全くの無収入よりは、確実に賃料がもらえるサブリースを選びたくなる気持ちもうなずけます。

2つめは、管理業務の一切を任せられることです。物件の管理や入居者トラブルなどの処理を不動産会社が行うことも、サブリース契約に加えることができます。投資家は不動産にかける手間を自分のために使い、本当の不労所得が実現できるのです。

賃貸経営は物件という箱だけを世話するのではなく、根本は人間を相手にした商売です。家賃滞納や近隣トラブルなど、一度こじれると素人では手に負えない事態に出くわす可能性はゼロではありません。ノウハウを持たない素人が管理業務まで担うのは難しく、管理業者かサブリース契約の不動産会社を頼るケースは珍しくないのです。

3つめは確定申告の簡素化ができることです。管理業務の一環として、毎年の雑務を外注できます。管理業務や税金関連の雑務は、管理業者や税理士にそれぞれ依頼することもできますが、ひとまとめにしたほうが管理は楽でしょう。

賃貸物件を経営するには、集客の工夫や長期的な修繕が必要です。サブリース契約は、不動産投資の初心者や、相続などで不意に不動産を得てしまった人、すでに所有する物件に空室が出てしまって赤字を減らしたい人などのニーズをぴったり捉えた契約形態なのです。

サブリースによる投資のリスク

しかし、サブリースにはさまざまなリスクが存在することを知っておかなければなりません。ここでは、不動産オーナー（大家）側が背負うことになるサブリースのリスクについて紹介していきましょう。

手数料や家賃改定による利益の減少

サブリース契約をすると、不動産会社に手数料や保証料を支払うことになり、利益が減少してしまいます。そのため、予定していたよりも収益が少ないと感じるでしょう。そこまでなら、サブリース契約を結ぶ時点から想定できるはずです。

最も危ういのは将来の賃下げ圧力なのです。借主である不動産会社が地価の下落や周辺環境の変化などを交渉材料に、いつでも賃料引下げを要求する権利を持っているのです。「30年家賃保証」というキャッチコピーの華やかさとは裏腹に、実際の契約内容は例外的措置がとれる条項が盛り込まれます。

つまり、「家賃を35年保証する」どころか、場合によっては数年で家賃が引き下げられてもおかしくないのです。不動産会社が定めた条件の中で、オーナーが有利に立ち回れる可能性は低いでしょう。

家賃が引き下げられれば長期にわたる収益減となり、不動産投資の本来の目的であったはずの安定収入が危ういものになるのです。

不動産オーナーは法律的にも立場が弱いのです

サブリースの契約は、借主である不動産会社に有利な方向で作られていることが多いのです。中でもリスクになるのは中途解約をされた場合です。契約期間を定めていようと、「例外事項」は契約内容でいくらでも作れるのです。

例えば、家賃の改定を断れば、不動産会社側は「例外事項」にこじつけて契約解除を言い渡せます。逆に、オーナーによる中途解約は正当な理由あるいは解約金を必要とするケースが多くなります。契約内容によって、全体的にオーナーの立場は弱いものになるのです。

それでは、うまく交渉してオーナーに有利な契約内容を作ればよいのではないでしょうか。すると、今度は借地借家法という物件を借りる人を守る法律により、オーナー有利の条項を無効化できる可能性があるのです。

可能性は少ないものの、オーナーにとって大きなリスクになり得るのは不動産会社の倒産です。家賃保証は当然なくなり、さらに賃貸借の継続あるいは解除など、迅速に対応するべき問題が山積みになります。未払いの家賃がある場合、破産法に則って債権者に配当されますが、滞納された支払額を全てもらえるとは限りません。

サブリース契約のトラブル事例

サブリース契約にはリスクがともなうだけでなく、さまざまなトラブルも起こりやすいのです。実際に、オーナーと不動産会社の間でいくつかのトラブルが起こっています。

ここでは、今までに起こったトラブルの事例を具体的に紹介していきましょう。

A社

30年家賃保証のサブリース契約を結んだ不動産オーナーZさんは、一方的に家賃引下げを言い渡されました。ZさんがA社を知ったのはテレビCMです。当時は別の事業を営んでいたZさんは、不景気のあおりを受け、テレビCMから不動産経営に関心を持ったのが始まりでした。A社の担当者に会って話を聞いたところ、「空き部屋率が低く空室保証があり、管理もおまかせで30年間安泰」との説明を受けました。

Zさんは銀行から数億円の融資を受け、11棟ものアパートを建設しました。しかし、わずか10年で一方的な家賃の引き下げを言い渡されたのです。理由は、急な空室の増加でした。しかも、引き下げに応じなければ空室保証どころか、客付けもしないと言われたのです。Zさんは泣く泣く要求に応じるしかありませんでした。

契約時にA社側からリスクについての説明が一切なかったとしており、それば事実ならば、このケースにおける最大の問題点だといえるでしょう。