サブリース契約 リスクとトラブルの事例

不動産投資の1つにサブリースがある。アパート経営やワンルーム投資に「家賃保証」がつくことで、空室時の無収入に備えられると注目される形態だ。しかし、サブリースを結ぶ不動産業者と投資家の間で、契約内容をめぐる重大なトラブルが続出している。

サブリースは安心を担保するサービスか? それとも危険な詐欺なのか? 投資を始める前に、サブリースの具体的な内容を理解しておくことが重要だ。

ここでは、サブリースとはどのような仕組みなのか、どんなリスクがあるのかを知っていこう。

サブリース契約とは

サブリースとは、投資家が所有するマンションやアパートなどの物件を不動産会社に借り上げてもらい、一定の賃料を得るシステムである。

不動産会社は借り上げた物件の入居者を募り、賃料を得る。入居者が支払う家賃は不動産会社に入り、その中からサブリース契約に則った賃料が投資家に支払われる。賃料の決め方は、実勢家賃をベースとして一定割合で算出されるのが一般的だ。

そのとき、不動産会社はサブリース契約による手数料を得ることができる。つまり、サブリース契約を挟むことで投資家への実入りは減るのだ。そのかわり、家賃保証や自己資金ゼロの家具交換・リノベーションなど、サブリース契約で定めたサービスを受ける権利をもつ。

不動産投資で迷う人には魅力的に映るサブリース契約

サブリース契約が魅力的に思える理由は、3つある。

  • 無収入リスクの解決
  • 物件管理の外注化
  • 税金など雑務の外注化

1つは、空室による無収入リスクがないことだ。実際には部屋が埋まっていない場合でも、不動産会社から一定の賃料が保証される。サブリース契約において、直接の借り主は不動産会社なのだ。

ワンルーム投資はもちろん、アパートをまるごと経営するときの空室は大きな金銭ダメージとなる。不動産は所有するだけで維持費がかかるのだ。全くの無収入よりは、確実に賃料がもらえるサブリースを選びたくなる気持ちもうなずける。

2つめは、管理業務の一切を任せられることだ。物件の管理や入居者トラブルなどの処理を不動産会社が行うことも、サブリース契約に加えることができる。投資家は不動産にかける手間を自分のために使い、本当の不労所得が実現できるのだ。

賃貸経営は物件という箱だけを世話するのではなく、根本は人間を相手にした商売である。家賃滞納や近隣トラブルなど、一度こじれると素人では手に負えない事態に出くわす可能性はゼロではない。ノウハウを持たない素人が管理業務まで担うのは難しく、管理業者かサブリース契約の不動産会社を頼るケースは珍しくないのだ。

3つめは確定申告の簡素化ができることだ。管理業務の一環として、毎年の雑務を外注できる。管理業務や税金関連の雑務は、管理業者や税理士にそれぞれ依頼することもできるが、ひとまとめにしたほうが管理は楽だろう。

賃貸物件を経営するには、集客の工夫や長期的な修繕が必要である。サブリース契約は、不動産投資の初心者や、相続などで不意に不動産を得てしまった人、すでに所有する物件に空室が出てしまって赤字を減らしたい人などのニーズをぴったり捉えた契約形態なのだ。

サブリースによる投資のリスク

しかし、サブリースにはさまざまなリスクが存在することを知っておかなければならない。ここでは、不動産オーナー(大家)側が背負うことになるサブリースのリスクについて紹介していこう。

手数料や家賃改定による利益の減少

サブリース契約をすると、不動産会社に手数料や保証料を支払うことになり、利益が減少してしまう。そのため、予定していたよりも収益が少ないと感じるだろう。そこまでなら、サブリース契約を結ぶ時点から想定できるはずだ。

最も危ういのは将来の賃下げ圧力なのである。借主である不動産会社が地価の下落や周辺環境の変化などを交渉材料に、いつでも賃料引下げを要求する権利を持っているのだ。「30年家賃保証」というキャッチコピーの華やかさとは裏腹に、実際の契約内容は例外的措置がとれる条項が盛り込まれる。

つまり、「家賃を35年保証する」どころか、場合によっては数年で家賃が引き下げられてもおかしくないのだ。不動産会社が定めた条件の中で、オーナーが有利に立ち回れる可能性は低いだろう。

家賃が引き下げられれば長期にわたる収益減となり、不動産投資の本来の目的であったはずの安定収入が危ういものになるのだ。

不動産オーナーは法律的にも立場が弱い

サブリースの契約は、借主である不動産会社に有利な方向で作られていることが多い。中でもリスクになるのは中途解約をされた場合だ。契約期間を定めていようと、「例外事項」は契約内容でいくらでも作れるのだ。

例えば、家賃の改定を断れば、不動産会社側は「例外事項」にこじつけて契約解除を言い渡せる。逆に、オーナーによる中途解約は正当な理由あるいは解約金を必要とするケースが多い。契約内容によって、全体的にオーナーの立場は弱いものになるのだ。

それでは、うまく交渉してオーナーに有利な契約内容を作ればよいのではないだろうか。すると、今度は借地借家法という物件を借りる人を守る法律により、オーナー有利の条項を無効化できる可能性があるのだ。

可能性は少ないものの、オーナーにとって大きなリスクになり得るのは不動産会社の倒産である。家賃保証は当然なくなり、さらに賃貸借の継続あるいは解除など、迅速に対応するべき問題が山積みになる。未払いの家賃がある場合、破産法に則って債権者に配当されるが、滞納された支払額を全てもらえるとは限らない。

サブリース契約のトラブル事例

サブリース契約にはリスクがともなうだけでなく、さまざまなトラブルも起こりやすい。実際に、オーナーと不動産会社の間でいくつかのトラブルが起こっている。

ここでは、今までに起こったトラブルの事例を具体的に紹介していこう。

A社

30年家賃保証のサブリース契約を結んだ不動産オーナーZさんは、一方的に家賃引下げを言い渡された。ZさんがA社を知ったのはテレビCMだ。当時は別の事業を営んでいたZさんは、不景気のあおりを受け、テレビCMから不動産経営に関心を持ったのが始まりだった。A社の担当者に会って話を聞いたところ、「空き部屋率が低く空室保証があり、管理もおまかせで30年間安泰」との説明を受けた。

Zさんは銀行から数億円の融資を受け、11棟ものアパートを建設。しかし、わずか10年で一方的な家賃の引き下げを言い渡されたのである。理由は、急な空室の増加だ。しかも、引き下げに応じなければ空室保証どころか、客付けもしないと言われたのである。Zさんは泣く泣く要求に応じるしかなかった。

契約時にA社側からリスクについての説明が一切なかったとしており、それば事実ならば、このケースにおける最大の問題点だといえるだろう。

B社

B社でも、賃料引き下げに関するトラブルが起こっている。Yさんは、世帯数20戸のアパートを建設し、B社とサブリース契約を結んだ。

B社からは月額77万7800円の賃料がYさんに支払われるという内容である。契約書に、10年間の賃料保証が明記されていた。ところが、6年後にB社から経営難により10万円の引き下げを要求される。Yさんは受託したものの、経営状況が回復した後も家賃は引き下げされたままだったのだ。

Yさんは、B社に対して家賃の増額と、交渉開始以降の差額分の支払いを求める訴訟に踏み切ったという。

サブリース契約による被害が絶えないのはなぜ?

サブリース契約で被害者が絶えないのは、3つの理由があげられる。

1つは、サブリースの家賃保証や管理業務代行は、不動産経営に不慣れな人や兼業投資家のニーズを満たすものだ。赤字の不安や面倒から逃れられると思えばたまらなく魅力的に思えてしまい、多少のリスクを飲んででも契約したくなるのだ。このとき、リスクを過小評価すると、将来的に被害を被ってしまう。

もう1つは、銀行と不動産業者の結託である。銀行がオーナーを紹介することで、不動産会社から紹介料を受けられると証言する銀行員も存在している。銀行から紹介された有名な大手不動産会社が相手とくれば、契約内容を疑わない人も出てきてしまうのだ。

サブリースで「将来の安心」は実現できない

サブリースは、一見すると投資家に有利な契約に思えるものだ。しかし、実際はオーナーのリスクが高く、中には多額の負債を抱えてしまうケースも少なくない。

景気が悪化すれば、不動産会社による家賃の引下げ圧力が高まる。さらに不動産会社が倒産することでもあれば、家賃保証どころか家賃の回収は見込みにくい。将来の資産として不動産投資をしたい気持ちとは裏腹な実情が、サブリースにはあるのだ。

不動産投資は認知度が高く、賃貸経営をしたことがない人にも簡単に始められるような風潮がある。しかし、不動産投資に特有の「空室リスク」「家賃滞納リスク」「災害リスク」に自力で対策しなければならない。

不動産投資で失敗を避けるには、投資を始める前に、できるかぎり広い視野で情報を集めることが最大の対策だ。

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