不動産投資で節税する仕組み節税のつもりが裏目にでるリスクにご用心

サラリーマンは毎月の収入が安定しているだけに、さまざまな税負担を如実に感じてしまい、苦しくなってしまう。そういったサラリーマンたちに、節税対策としてすすめられるのが不動産投資だ。

意外なようだが、不動産投資は副業として収入を得るだけでなく、節税対策としても非常に強力だというのだ。この記事では、不動産投資を活用した節税対策の仕組みを理解し、裏にある落とし穴を避けることを目指し、解説していく。

不動産投資が節税になる仕組み

サラリーマンの副業先として不動産投資が人気だが、日本の税制上、節税対策としての効果も非常に大きい。

不動産投資の賃貸収入は「総合課税」の対象である。総合課税であると、本業の給与所得などと合算して課税対象の所得額が決められる。

不動産投資には、さまざまな経費がかかる。それらをふんだんに計上することで、実際には所得が増えているにもかかわらず、帳簿上の所得をマイナスにすることが可能なのだ。

つまり、「不動産投資で節税対策する」とは所得以上の赤字を出して、税金の課税対象を(帳簿上で)ゼロ以下にしてしまうことなのだ。

経費は、管理費や修繕積立金、火災保険料など賃貸運営に直接必要な支出である。さらに、ローンの利息部分や運営に必要な交通費、通信費なども、経費として計上することができる。

不動産投資で節税する場合に知っておきたいこと

不動産投資で節税するには、基本的な税制の仕組みを理解しておく必要がある。

ポイントとなるのは、不動産の収入が総合課税であることを利用して、確定申告を行うということだ。

サラリーマンが確定申告をする場面は、保険や住宅ローン控除などに限られてきた。副業で不動産投資をするなら、一年に一回、自力(あるいは外注)で確定申告をしなければならない。そのついでに、可能な限りの経費を計上して申告するのが、節税の基本タスクだ。

それでは、不動産投資で少し変わる確定申告について、仕組みや方法を詳しく見ていこう。

確定申告で所得税の還付を受ける

確定申告で大事なことは、不動産投資の収入を「税制上」赤字に収めることだ。賃貸収入から必要経費を差し引いて、赤字になれば良いのである。

必要経費は管理費などの他、減価償却費も含まれることにも注目したい。減価償却は、物件の購入価格を必要経費のように扱い、耐用年数に渡って規則的に配分するのだ。

なぜ耐用年数で配分するかと言えば、建物は一年で使い捨てるものではなく、現実には何十年も使い続ける。購入費用を経費として小分けにして、建物を使う期間中に配分して計上するのが現実に即している、という考えだ。

また、確定申告では、これらの不動産投資の収入をサラリーマンとしての給与所得と「損益通算」することによって「所得税の還付」を受けることができるのだ。もちろん住民税も、所得税の軽減にともない、節税できる。

減価償却で節税する方法と経費計上の計算方法

減価償却について詳しく知るには、「定率法」と「定額法」という税制上の変更点を整理しておく必要がある。

定率法は毎年、減価償却費は下がっていく計算になる。一方、定額法は文字通り不動産の耐用年数が終わるまで、減価償却費は一定の額となる。

※平成28年4月1日以後に取得するマンションやアパートは定額法に1本化される。定率法は選べない。

不動産投資の収入は総合課税となり、給与等と利益を相殺する「損益通算」ができる。

例えば課税対象の給与所得が700万円、不動産所得が100万円であれば、所得税の課税対象額は合計で800万円となる。一方、給与所得が700万円、不動産所得が100万円の損失であれば、課税対象額は700万円+(-100万円)=600万円という計算になる。

不動産所得で100万円損を出したから、課税対象額も差し引きマイナス100万円になったということだ。

「経費計上できるもの」

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 賃貸管理代行手数料
  • 修繕費
  • 損害保険料
  • 租税公課
  • 借入利子
  • 減価償却費
  • 運営に必要な交通費、新聞図書費、通信費、税理士手数料

「経費計上できないもの」

  • 自宅にかかわる修繕費や各種保険料
  • 不動産売却によって生じる譲渡損
  • ローン返済のうちの元本部分
  • 私生活の費用

相続税や贈与税を節約する

不動産投資は、相続税や贈与税の節税にも活用できる。

例えば土地を相続する場合、更地のままではなく、賃貸マンションを建てて相続した方が税金が安い。これは「貸家建付地」として扱われるため、相続税評価額が減るからだ。

また、贈与額2500万円まで無税で贈与できる「相続時清算課税制度」が平成15年度より創設されている。支払った贈与税額は相続税に清算される仕組みであり、生前贈与特例を活用して節税することが可能になった。

節税が裏目にでることも?節税目的で行う不動産投資のリスクとは

不動産投資にリスクはつきものだ。節税を目的とした不動産投資だと、また別種のリスクがついてまわる。通常の不動産投資のリスクといえば「空室リスク」や「家賃滞納」、「金利変動」などだ。帳簿上の赤字を維持するのが前提の、節税用不動産のリスクを見ていこう。

まず、想定しておかなくてはいけないのが、黒字経営による増税リスクである。通常なら儲かれば嬉しいはずだが、節税が主目的だと話が少し変わってくる。幸運にも稼げる資産を手に入れたとして、切り替えていくのが良いだろう。

ローンを組む場合は、あまりに赤字経営が目立つと金融機関からの信用にも影響することがある。不動産の修繕費など、追加支出の借り入れが難しくなるとかなり厳しい。赤字はあくまで帳簿上のことだと証明するために、税理士の力を有償で借りる場面があるかもしれない。

上記で挙げたリスク以上に、理解しておきたいのは「デッドクロス」だ。これが理解できていないと、節税のつもりが重税を背負ってしまう可能性がある。

減価償却で発生する「デッドクロス」の恐怖

デッドクロスの図

減価償却費と経費は、不動産投資における節税方法でも大きな割合を占めるものだ。しかし、減価償却費は耐用年数を超えれば無くなる。ローンで経費にできるのは利息分だけで、何年も返済すれば元金の返済部分が大きくなってくる。

こうして、経費化できる減価償却費+利息部分を、元金返済の額が上回る。ここを、「デッドクロス」と呼ぶのだ。脅威なのは、帳簿上は黒字になることで所得税が増え、逆にキャッシュフローが苦しくなる状態である。

法人で言えば「黒字倒産」の状態になるため、資金計画の時点で対策を考えておく必要がある。

「いざとなったら売ればいい」の間違い

不動産投資は節税効果が大きいとはいっても、事業として利益をしっかりと確保する姿勢も大切である。例えば、相続税対策として需要のない地域にやみくもに建てた賃貸アパートは、空室リスクに悩まされたあげく、処分もできない結果となる。

特に新築物件の場合は売却価格がローン元本を下回ってしまい、売却すらできない状態になってしまうこともある。買取保証も安全でないことが多く、業者が廃業してしまうリスクも。そして、買取りは一般に市場取引事例の70%程度が相場であり、場合によっては半値程度も覚悟しておかなくてはならない。

「困った場合は売却」というのは、出口戦略としては不適当な方法だ。

ならば、空室があっても収入を入れてくれるという「長期一括借り上げ」はどうだろうか。これは、1つの不動産屋が全ての部屋を一定期間借り上げて集客するスタイルだ。一見すると長期間の収入が保証されて安泰に見えるが、不動産屋に収入が思うように入らない場合、家賃の値下げ交渉が容赦ない。

大家にとってリスクが高く、トラブルの素だと言っていいだろう。大手不動産会社を相手に、大家たちが訴訟を起こす事例も後を絶たない。

節税が目的だからと言っても、見立ての甘い不動産投資は始めてはいけないのだ。

不動産投資は「節税だけ」ではもったいない

デッドクロスの時期を迎え、節税効果が薄れた後でも十分以上の稼ぎをしているサラリーマンも多い。そういった人たちに共通しているのは不動産投資を「事業」と意識して行っているという点である。

管理会社に丸投げするだけでなく、部屋のリノベーションを行ったり、市場のニーズに合わせてシェアハウスにするなど、さまざまな工夫をしているのが特徴だ。

不動産投資にはリスクが多く、ただ節税したいがために参入するのは得策ではないだろう。将来的に訪れる売却や、デッドクロスといった不安に備えるには、利益を狙える物件を得るのが一番の対策方法だ。動機が節税であれ、不動産投資は知識と資金をしっかり準備した上で臨むべきである。

土地付き太陽光・風力発電の投資物件はタイナビ発電所へ。
特に人気のある物件は会員様限定のご案内です。

※会員限定物件が多数あります。