乗り遅れたくないコンテナ投資とは 人気上昇中

新しい投資先として、企業経営者や個人投資家から注目を浴びているのが「コンテナ投資」だ。コンテナといえば、貨物輸送に使用される大型のケースを連想するかもしれないが、今回のテーマはレンタル収納スペースについてだ。

数ある不動産の中でも、コンテナ投資は少額から始められるうえに、運営を外注できるので手間がかからず副業に適している。今回は、投資に慣れない人でも検討できるよう、コンテナ投資の全体像について紹介する。

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コンテナ投資とは?

コンテナ投資は、一般の個人や企業・法人に収納スペースを貸し出して、対価として家賃を得る収納サービスである。屋内型の「トランクルーム」に、屋外型の「コンテナボックス」として、区別されることもある。いずれも、日本の狭い住宅事情を追い風に、都市部を中心に拡大しているのだ。

このサービスは海外でもよく使われている。アメリカでは「セルフストレージ」という名で親しまれており、投資対象としても人気が高い。

日本におけるコンテナ需要は、幅広い。一般家庭向けの需要をざっと見渡すだけでも、収納に困っている様子が伺えるだろう。

  • 物置代わりに荷物を置きたい
  • レジャー用具を活動場所の近くで保管したい
  • バイクを雨風しのげる安全な場所で保管したい
  • 引っ越しやリフォーム時の一時保管

短期的な需要と、長期的な需要が入り混じっていることがわかる。ユーザーが各々のライフスタイルに合わせて、コンテナを様々な形に使いこなしているのだ。

家をスッキリさせたい人に人気の「収納テクニック」としてコンテナボックスなどが扱われることも多く、認知度は高い。防犯などの最低限の設備がそろっていれば、内装やインテリアに頭を悩ませずに済む。これは、賃貸不動産経営とは大きく異なる利点とも言えるだろう。

利回りは10%〜20%超も

土地にコンテナ型の収納スペースを設置して貸し出すコンテナ投資だが、注目される理由は、初期投資額が比較的低いことにある。その上、利回りが良いのだ。マンション経営より安く始められて、10%前後の利回りである。さらに、高ければ利回り20%を超えることもあるのだから、コンテナ投資は圧倒的だ。

ワンルームマンションの利回りが5〜8%、投資信託が3〜6%であることを考えると、コンテナ投資が人気の出る理由が分かるだろう。小遣い稼ぎ以上の儲けを望む投資初心者〜中級者、リスクヘッジで投資先を増やしたい玄人のニーズに合致するのだ。

節税対策にもなる

投資と言えば、運用にかかる税金が気になるところだろう。不動産にかかる税金と言えば、固定資産税だ。

コンテナ投資で設置するレンタル収納スペースや物置、バイクボックスは動かすことができるため、「動産」扱いとなる。つまり、コンテナ自体に固定資産税は発生しない。加えて、コンテナ自体が節税商品としての一面があることが大きい。

大型コンテナの法定耐用年数は新品で7年だ。定率法に基づいて考えると、初年度から大きな減価償却費が算出できる。その上、耐用年数が終わる7年後には簿価を1円にすることができ、相続や贈与を税負担なく行うことも可能なのだ。コンテナは、節税対策においても、非常に優秀な投資アイテムと言えるだろう。

安定した賃料が見込めて維持費が低い

入居者が決まっても短期契約になってしまう可能性があるアパートやマンションなどの不動産投資に比べ、コンテナ投資の場合は一度決まれば長く契約を結びやすいというメリットがある。

引っ越しやリフォームなど、一時利用と割り切っている使用法を除けば、多くが「コンテナの中に置きっ放し状態」になることが多いからだ。

さらには、居住が前提のマンションやアパートなどと異なり、コンテナボックスは水道などを設置しない。ランニングコストがカットできる点も、賃料の安定化に貢献していると言えるだろう。

コンテナ投資はどうはじめる?

コンテナ投資を始める時に主に必要なものは、土地と資金である。収納スペースとなるコンテナを設置するのは、通常は借地で行うのが一般的だ。10坪の更地を用意して、20フィートのコンテナを1基置くことをイメージすると良いだろう。

10坪の土地で運営するまでのイニシャルコストは、相場でいうと100万円前後だ。ただ、大半の事業者は最低規模を提示することが多く、最低でも30坪300万円からというのが平均的な傾向である。

FCやBPではじめる

最も手っ取り早く簡単にコンテナ投資を始める方法は、フランチャイズのオーナー募集に応募することである。

フランチャイズが有利な理由は、土地やテナント探しから集金までの全ての業務を代行してくれるところだ。このシステムを利用することで、容易に不労所得を築くことができる。専門的なことや管理業務を「お任せ」できる点も、初心者に向いていると言われるポイントだ。

コンテナ投資のフランチャイズを大々的に募集しているところは、それほど多くない。ネットで見つからなければ、投資家や地主向けの賃貸住宅フェアでブースを出展していたり、定期的にセミナーを開催しているケースがある。チェックは怠らないようにしよう。

また、フランチャイズに加えビジネスパートナーシステムも利用することが多い。この2つは、初期費用がかかるというデメリットはあるものの、入居者の募集やコンテナの運営を任せられるという共通のメリットがある。

信頼できる会社の見つけ方

コンテナ投資を成功させるには、信頼できるパートナーを見つけることが大切である。

土地や設備を自分で準備して、自力で運営する方が、利益率は高い。経験を積んだ熟練者なら成立する方法だが、初心者にはハードルもリスクも高すぎるのでおすすめできない。利益が減ってもパートナー契約を結び、失敗のリスクを下げることの方が大事だ。

自力でコンテナ収納スペースを運用するのは、パートナー会社の元で経験を積んでからで良いだろう。

コンテナ投資をはじめるために

コンテナ投資を始めるには、初期費用とランニングコストの2つの資金が必要だ。初期費用の平均額の相場は、600〜1500万円となっている。

上下の幅を見ると900万円の差があるが、これは、さまざまな要因が絡むことにより発生するものだ。運営する面積や規模はもちろん、設置場所が屋内と屋外では金額が異なる。さらに、パートナー会社によって最低投資金額が異なるのである。

他の投資アイテムより準備資金が少なめとはいえ、決して少額ではない。手持ちの予算と希望条件に見合うパートナー会社を選ぶことが、とても重要になってくる。投資を始める前は入念な準備がいるが、それさえ済んでしまえば良いのだ。

コンテナ投資に関わる初期費用とは

借地(敷地面積)の広さや運営するコンテナの数など規模にもよるが、初期費用の相場額としては土地やコンテナ費を含めたトータルで600万円~1500万円ほどであることが多い。

この初期費用の大半を占めるのが、コンテナの購入費用である。コンテナ価格の目安は、1基につき150万円前後と覚えておこう。ここから、設置場所とひとつのコンテナ内にいくつ部屋を作るかなどによって、価格が変わる。

コンテナの部屋数が少ないほど収納スペースが広くなるが、必ずしも大きなスペースが必要とされるわけでもない。進出エリアのユーザーの傾向によって、判断が分かれるポイントだろう。

コンテナ投資に向いている土地って?

コンテナ投資において最も重要なのが、設置する土地選びである。土地の土壌についてもある程度おさえておきたい項目があるが、それよりも収益に大きく関わるのは運営する場所・環境だ。

多く利用者が見込める場所としては、一軒家よりもアパートが多い地域が挙げられる。賃貸や駐車場を経営しても借り手が見込めない郊外や、線路沿いや海岸沿いのエリアなども同様だ。

向いている土地としては、間口が狭くて奥行きが長い土地や、子孫がゆくゆくは家を建てるなど先の予定が決まっている土地、土地の形が特殊で活用法が限られる土地などが条件として挙げられる。これらを踏まえて、慎重に土地・場所選びをしよう。

コンテナ投資におけるリスク

倒壊・窃盗・置き去り

他の不動産投資と比べて少額で始められる上に、基本的には業者が運営するためノウハウの面でも安心ではあるものの、コンテナ投資にもリスクはつきものだ。最も懸念されるリスクは、地震によるコンテナの倒壊だろう。経年劣化による改修費用も、忘れてはいけない要素だ。

通常の不動産・建築物であれば耐用年数は20年以上だが、コンテナ自体の耐久性は5〜10年ほどである。メンテナンスやコーティングによる、長期延命措置が不可欠だ。

その他、物を置くというサービスを運営している以上、不要物を置き去りにされることがありえる。荷物の撤去費用なども負担しなければならない。

これらリスクの回避法としては、以下の3点が挙げられる。

  • 1981年以前の旧耐震基準で建てられたコンテナを選択肢から外す
  • コンテナの経年劣化からは逃れられないので、リフォームや修繕を含めた投資計画を立てる
  • 荷物の置き去りの回収業務も委託できる運営業者を探す

以上の3つの条件を念頭に置いて、コンテナや運営業者を探しつつ資金計画を立てよう。リスクをゼロにはできないだろうが、確実に軽減することができる。

初期投資がかかる

不動産投資に比べれば低い金額で始められるとはいえ、それなりの額の初期投資が必要である。フランチャイズに加盟するのであれば、土地代とコンテナ代に加え、登録料が発生する可能性も考慮しなければならない。

コンテナを設置した後、全てのスペースが埋まるまでには、ある程度期間がかかることだろう。そして、コンテナの賃料の相場は数千円から一万円程度であり、あまり高額な設定はできない。

初期費用を回収するには、少し時間がかかることを念頭に置くべきだ。収益性を高めるには、収益が得られる立地選びと、初期費用を抑えることが重要である。

初期費用を抑えるために、フランチャイズには加盟せずにオーナーチェンジやレンタルで始めるという方法もある。しかし、この方法は初期費用が抑えられる代わりに、利回りが下がることを覚えた上で検討したい。

窃盗や荷物の置き去りもありうる

コンテナ収納スペースは荷物が置いてあるうえに、基本的に無人である。窃盗などの事件が発生する可能性も十分ある。オーナーがその責任を問われることも十分ありえるため、セキュリティ対策も強化しておかなければならない。

警備員を常駐させるのは、予算を大きく圧迫する。副業投資家がとれる対策法は、ユーザーに対して盗難のリスクがあることを、契約時に納得してもらうという方法はやっておいたほうが良いだろう。監視カメラの設置なども、一定の効果が見込める。

コンテナに限らず、貸しロッカーなど全てのレンタル収納スペースサービスで起こりがちなのが、不要になった荷物の置き去りである。この場合、撤去費用が発生する可能性が高いため、残留荷物の取り扱いに関しても契約時に折り込む必要があるだろう。

少額から始められるコンテナ投資を始めてみよう!

他の投資と同様にリスクを伴うものの、マンションやアパートなどよりも初期投資や運営費用がかからないため少額でスタートできる点、運営を業者に一任できる点を踏まえて、コンテナ投資は初心者に向いている投資アイテムだ。都市部はもちろん郊外の土地にも増え始めており、何かと収納スペースが切迫されがちな現代においてコンテナ運営業は伸びてきている分野である。

何か投資を始めてみたいと思っている方は、まずは賃貸住宅フェアのブースやセミナーへ参加することからおすすめしたい。

手持ちの土地がコンテナ投資に不向きと感じたら

コンテナ投資の原則は、「ユーザーのニーズが見込めるエリアに進出すること」だ。ここまでご紹介してきたコンテナ投資が、所有している土地に向いていないと感じるなら、「太陽光発電投資」に向いている可能性が高い。

太陽光発電投資は、空いた土地に太陽光発電システムを設置して電気を売る投資方法だ。周りに収納スペースに困っていそうな家がなくても、太陽光さえ当たれば良い。固定価格買取制度という、太陽光発電を推進する国の制度がある限り、盤石な投資先なのだ。

賃貸住宅やレンタル収納スペースの場合、入居者がいなければ収入が発生しないというリスクがある。太陽光発電は、太陽光が当たる限り発電して、電力会社が買い取っていく。家賃滞納といったリスクがない上に、管理は外注できる。そして、利回りが10%前後と、コンテナ投資と同水準の高さである点も大きなメリットだ。

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