不動産投資の3大きいリスク 回避する方法は?

投資にはリスクがつきものであるが、不動産投資は扱う額の大きさから、特にリスクが高いと思われがちだ。

しかし、適切な知識を身につければ、リスクを抑えつつも高いリターンを追及できる投資方法でもある。

今回は「不動産投資を成功させるために、リスクの知識を整理したい」という方に向けて、不動産投資におけるリスクと危機回避の方法を解説していく。

不動産投資のリスクその1:借金などの経済的リスク

株やFXなど投資には様々な方法があるが、共通しているのは必ず一定のリスクが存在するということである。 もちろん不動産投資についても同じことが言える。

しかし、そのリスクの性質は投資の方法によってそれぞれ特徴が異なってくることには注意が必要だ。不動産投資のリスクにも特有のものがあり、まずおさえておきたいのは経済的リスクである。

一般的な不動産投資なら、物件の現物を買って入居者を募集する。 真っ先に発生するのは、購入資金についてのリスクだ。 ローン返済中に起こり得るリスクと、対処法を見ていこう。

金利の上昇によるリスク

実際のキャッシュフローや損益を考える場合、特に注意したいのが融資を受けるときの金利である。不動産投資で受ける融資の額は高額で、返済期間は長期に及ぶ。この場合、金利の僅かな差によって、返済総額に大きな差がついてしまうのだ。

投資資金はできるだけ低金利で借りたいところだが、金利をよく理解しないまま、安易に低金利のローンに飛びつくのはリスクの高い行為と言えよう。

金利には大きく分けて2つあり、当初に設定された金利が完済まで変わらない「固定金利型」と、市中金利によって半年ごとに設定し直す「変動金利型」だ。

固定金利型は借入時の金利がやや高いものの、景況の影響を受けず返済額が変わらない。そのため、安定した資金計画を立てられるのがメリットだ。返済期間中に市場の金利が上昇しても、返済額には影響を受けない。

一方、変動金利型は借入時の金利が低い。ただし、急激な市中金利の上昇が起これば金利が上がってしまう。変動金利だと、市場の金利に連動して返済金利が上下するので、資金計画が乱れるリスクがあるのだ。それでも近年は低金利が続いているため、より金利の低い変動金利型の人気が続いている。

急激な経済事情の変化には、常に気をつけておきたいところである。

不動産投資のリスクその2:家賃保証は本当に得? 運用リスク

不動産投資が金融商品への投資などと大きく違う点は、実際に自分で事業を行うという側面を持っているということである。その事業とは物件(部屋)を貸し家賃収入を得るということであるが、そこでも様々なリスクが発生する。特に不動産投資における運用リスクで注意しなくてはいけないのが空室や滞納である。それぞれのリスクについて見ていこう。

家賃収入が見込めない空室が出てしまうケース

特に借入金で不動産投資を行う人にとって大きなリスクとなるのが空室だ。家賃収入もゼロになってしまうため、資金計画が狂うばかりでなくキャッシュフローが苦しくなり、返済にも支障をきたす恐れが出てくる。

そのため、物件を購入する際は都市部などの人気エリアを選択することが重要となる。 また、不人気エリアでは一括賃上げも困難になる恐れもある。

物件購入の際は、こういった現在の情報だけでなく将来の動向やリスクについても説明してくれる不動産会社を探すことも大切なポイントだ。

家賃滞納をされてしまうリスク

家賃の滞納も、不動産投資を行う上で想定しておかなければならないリスクの一つだ。管理会社にあらかじめ回収の契約をしておくことが望ましいが、それが難しい場合は自分で取り立てを行う必要が出てくる。

例え1日でも家賃の払い込みが遅れた場合は、すぐに入居者の方に連絡を取るような、迅速で毅然とした対応が求められる。滞納するのが習慣になってしまった人が居ても、自由に退去させる権利を大家は持っていないのだ。

このリスクを未然に回避するためには、入居前の審査をしっかりと行うこと。それでも可能性はゼロにはならないので、家賃の回収にもノウハウを持っている管理会社に管理を依頼することも大切である。

不動産投資のリスクその3:避けようのない天災リスク

不動産投資において最もコントロールの難しいリスクが「天災」である。経済リスクや運用リスクは投資のやり方次第でリスクを軽減することができるが、天災については避けようもないものも存在する。また、将来的な天災については全く予測が不可能である。

しかしながら、不動産投資を行う限り、天災リスクについても想定しておかなくてはいけない。ここでは不動産投資における天災リスクを整理するとともに、対処方法も説明していこう。

天災リスクの種類

東日本大震災や熊本地震など、日本は非常に地震の多い島国であることを前提に不動産投資を考えることが大切である。また、台風が多く通過するルートなどは、川の氾濫など水害の恐れもある地域についても確認しておくことが必要だ。

物件が倒壊・損壊した場合は家賃収入が断たれるだけでなく、建物を復旧するためのコストが発生するというリスクもある。避けられない天災に対しては、事前に建物強度の確認や、周辺の地盤調査などが求められる。

さらに、「人災」も含まれるが、火災や空き巣などの事件に対してもオーナーが一定の管理責任を問われることもあるので注意が必要である。

天災リスクの対処法

天災や火災などの脅威に対しては、リスク軽減措置として火災保険に加入しておくことが有用である。加入が強制でない場合もあるが、ダメージコントロールとしても大きな安心要素だ。

さらに、損害補償範囲を広くしておくことも大切である。ただし、地域や建物構造によって保険料が変動するので、情報収集には注意が必要だ。

地震保険も同様に加入した方が良いのだが、補償範囲や補償額は火災保険に比べて見劣りする場合が多く、コスト面などをきちんと確認しておく必要がある。

火災や地震に備えて、建物は鉄筋コンクリート造(RC)や鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)を選んでおくことが無難だ。特に中古物件などは、新耐震基準に適合しているかを確認することも大切である。

複数の物件を所有する場合は、保有エリアを分散させることで天災からのリスクヘッジになる。

事前の準備と対策で不動産投資のリスクを避ける

不動産投資で成功するために重要なことは、事前の入念な調査である。購入する物件のエリア特性によって経済リスクが大きく左右されるのはもちろん、物件のタイプについても綿密に計画を立て、調査を行うことが求められる。

例えば一般的な「ワンルーム」と少し広めな「1LDK」はあまり違いがないように見えるが、地域によってニーズが大きく異なってくることもある。保険についても同様で、不動産投資のプランを十分に練った上で、必要と思われるリスクヘッジを行うことが大切である。

リスクが多い不動産投資も、知識があれば対策できる

このように、不動産投資は特有のさまざまなリスクが存在する。しかし、無理のない資金計画で物件を選び、リスクの事前調査をきちんと行うことで、他には無いほどの利益を安定的に得られるチャンスなのだ。

失敗談やトラブルが多くても不動産投資が廃れないのは、こういった「一攫千金」を狙うノウハウが蓄積されているのも1つの理由だろう。

なお、どうしても火中の栗を拾いに行くような投資を避けたければ、太陽光発電投資という選択肢もある。

太陽光発電投資は、自分で所有・管理する発電機で電気を作り、電力会社に売るという投資だ。不動産投資と比較すると、直接の相手が電力会社なので、未払いなどの恐れがない。さらに、電気の売価や、買取期間は国の制度により保証される。

不動産投資の、特に入居者関連のトラブルに不安を抱えるならば、太陽光発電が1つの選択肢になることは覚えておいて損はない。

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