竹原

どうもタイナビの竹原です。さて川村さん、今日はですね、川村さんが実際に太陽光と不動産、両方投資されているっていうところで、利回りの違いだったりとか。

そういったものをですね、結構綿密に計算、シミュレーションされてから投資判断されてるっていうことをお伺いしているので、今日はそれをちょっと見せていただきたいなと思ってます。

川村

かしこまりました。

竹原

お願いします。

川村

説明します。

↓↓動画本編はこちら！

よくある不動産のシミュレーション

川村

キャッシュフロー分析で一番重要なのが、悪い業者が出す例っていうのが、個人が払う所得税・地方税、要するに税金ですね。

法人だったら、法人税・法人事業税・法人住民税、法人三税っていうんですけど、それを払った後の、税引き後のシミュレーションを見せたがらない傾向があるんですよ。それじゃあ全然だめなんですね。

みなさん、だって、手残りが欲しいわけじゃないですか。

竹原

はい（笑）。

川村

税金払った後の。それをこの本で、また登場しちゃいますけれども、この本でも言ってる、税引き後のキャッシュフローがいくら残るのかと。

この本：不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方 100室所有、無借金経営の成功モデルを分かりやすく解説

川村

税金を払う前のもの、それから借金を抜かす前の総資産、そういうのを誇ってもだめなんですよ。純資産を誇んなきゃいけない。

毎年毎月の利益も、税引き前利益じゃなくて、税引き後利益を自慢しなきゃいけないというか、誇らなきゃいけないんですよ。これから、それを入れた正確なシミュレーションをやります。

まず1番目。これは不動産の方ですね。前提条件があります。これは、不動産の新築の木造です。

川村

建物が2,752万円で土地が2000万円、東京の郊外のもの、5000万弱を想定してます。大体6部屋ぐらい、1%新築なので地銀・信金から30年で引いてくると。

その場合、月家賃316,800円で、年間380万、投資利回りが8%。これは大体、今売られてるものなんですね、世の中で。

もっとうまくやると9％とか9.5ってやられてる方もいらっしゃいますけど、今回はあくまでもシミュレーションということで、標準の、今一般の、今みなさんが木造の新築をやられたらどうなるかっていうので出してみました。

キャッシュフローからわかる不動産の現実

川村

それで、固定資産税は新築ということもあって50万円で想定してます。建物耐用年数は木造なので22年ですね。これで減価償却していく。これがこの表ですね。

川村

この表見てどう思いました？このキャッシュフローの棒グラフ見て。感想はどうですか？

竹原

なんか最初の15年ぐらいですかね、ここはなんか悪くないですよね。

川村

（笑）。

竹原

ただこれからなんか、階段みたいにドンドンドンと落ちて、21年後あたりから、これマイナスですよね。

川村

そうですね。これは不動産投資の現実なんですけど。

竹原

これは、普通、一般的なキャッシュフローだとこんな感じなんですか？

川村

こんな感じです。8％でフルローンで引いた場合はですね。これは、フルローンっていうのがポイントですけど。

だから、太陽光も低圧の場合フルローンで引かれる方が多いので、一応フルローン/フルローンで合わせてみました。

これはなぜ階段状になってるかって言うと、要するに新築の木造も15年経てば築15年もの、20年経てば築20年の築古になっていくわけですね。

そうすると、家賃も当然何％ずつかで下がっていくわけです。6万円の93%っていうと55,000円とかになる。それから7%引くと、6万円だった家賃が5万円の前半、51,000円ぐらいまで下がっていくんです。

たったその6万円が55,000、51,000になっただけでも収益がガタ落ちになるわけです。

竹原

当然家賃も新築が一番ベストコンディションじゃないですか、建物的に。だんだん年数経てば、当然ちょっと劣化したりとか、近くに競合のマンションが建ったりとか、そういうのでも家賃って当然影響を受けるじゃないですか。

川村

そこですね。いろんな要因がありますよね。場所、それからその時の地域、それからコロナだったり社会情勢の変化、そういうのに迅速に対応して、自分の持っているアパートとか部屋をよりよく、要するにリノベーションしていく努力も必要なんですね。

そうすると、そこでリノベーション費用がかかったり、大規模修繕も20年、25年後、RCだったら屋上防水があったり外壁があったりとか、そういうのがあります。木造も外壁があります。

それから、エアコン・給湯器も6年から10年で壊れますから、そのエアコン・給湯器も1個に対して10万円とかかかりますから。

竹原

川村さん、これって30年あたりでドーンって一気に良くなってるじゃないですか？

川村

これは、完済したからです。ただこれは、太陽光の場合15年ですけど、30年って長い期間です。

それでいくと、20年後のキャッシュフローがここにあるんですけれども。

20年後、ここのWのところ、これございますね。ここで1,100万貯まってるんですけど、貯まってはいるんですけど、ここ見てください、ここ。これ借金の残高なんですよ。

竹原

う～ん。

川村

太陽光の場合はここでね、ゼロになってるんですよ。

竹原

そうですよね。

川村

でも、20年経っても1,700万残ってるよと。恐ろしい現実はございます。

竹原

これって逆に借金完済するっていうと何年です？

川村

30年です。30年後をこれ見ると、30年ローンなんで0になりますね、これが。きれいに。

竹原

なるほど。ただここだけでも、要は不動産投資で、当然、このケースはフルローンでっていうことで。

川村

そうですね。

竹原

なんですけども、借金完済すると30年かかるということですよね。

川村

そうです。

金利に注意！いつまでも低金利だとは限らない

竹原

借入金金利が1%ってなってるじゃないですか。

川村

そう、これは変動金利なんですね。だから期間固定っていうのもありますけれども、30年丸々全期間固定っていうのは普通の金融機関ではあまりありえないです。ですから、当然変動として見ます。

ですから、今後の経済状況とか勘案すると、金利の上昇するリスクっていうのは非常にあるわけですね。

すみません、今、竹原さん、金利の話があったんで、こちら見えますか、金利の表。

竹原

はい。

川村

過去何十年の平均を見るとですね、平均は4～5ぐらい、ここら辺にあるんです、金利の平均っていうのは。今、要するにずっと長い冬が訪れてる状態なんですね、日本経済っていうのは、実は。

低金利、異常なゼロ金利政策というのをずっとやって、低金利の状況がずっと続いてるんですね。ですから、今後その反動で2%ぐらいまで、十分上がる可能性はあるのかなと、これが。

要するに、長期金利が2％に上がるということは、1％で借りてるのが、200ベース、2％上がるんで3％になるってことなんです。だからそういうリスクは十分考えておかなきゃいけない、30年のローンの場合は。

ですから普通、金利っていうのは、先物も、債券先物も標準金利も6%ですから、5～6％って普通なんですけれども、全世界的に異常な低金利が続いてるんですよ、今。ですから、そういうことも勘案しながら投資家のみなさんは考えなきゃいけない。

要するに、一言で金利上昇リスクです。これを軽んじると、手痛いしっぺ返しを食らいます。それを言わないセミナーさん非常に多いんですよ。

竹原

なるほど。

川村

同じ状況はずっと続かないですから。こちらの表に戻りまして、見えますかね、こちらの表が。

竹原

はい。

川村

これが今1％になってます、これ。これが、太陽光の場合2.5でしたよね、アプラスが大体。そうすると2.5に変えてみましょう。ほら下がった！劇的に下がる、収益が（笑）。

竹原

（笑）。

川村

70万ぐらいだったら30万まで下がるんですよ。

竹原

これ金利が1％から2.5％に上がっただけで。

川村

たった1.5で。

竹原

これちょっと笑えないですね。

川村

いや、ほんと怖いんですよ、金利上昇のリスクは。そういうのを、やっぱり長期の借り入れ、30年とかで借り入れっていうのはすごく重いんです。

それに比べて、後で見せる太陽光のシミュレーションのなんて良いことか、ということがわかると思います（笑）。

竹原

なるほど。ありがとうございます。

川村

はい。

竹原

川村さんに、実際によくある不動産のシミュレーションをもとにお話しいただきましたけども、次回はですね、じゃあ、それと比べて太陽光投資がどうなってるのかっていうところをお話しいただきたいと思います。

本日の動画は以上とさせていただきます。ご視聴、またチャンネル登録よろしくお願いいたします。

太陽光発電ならタイナビ! Youtube公式チャンネルはこちら

【出演者情報】

■竹原 明洋：株式会社グッドフェローズ社長室長・コールセンター部部長

⻑尾、佐伯と3名でグッドフェローズを設立。オーストラリアの大学にて国際ビジネスを専攻し、本当は誰よりも太陽光発電に詳しいコールセンターのトップにしてグッドフェローズ随一の聞き上手。

■川村 龍平：東京築古組 代表

純資産10億円、実質借金ゼロ経営を継続中の不動産＆太陽光投資家。首都圏に複数の不動産と700kWの太陽光発電システムを所有。著書は「不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方 100室所有、無借金経営の成功モデルを分かりやすく解説」