トランクルーム投資は、マンションや土地など一般的な不動産投資に比べて、より少額で始められるというメリットがあります。利回りも高く、4～7年ほどで初期投資を回収することが可能です。

とはいえ、トランクルーム投資には、リスクや注意点など気になるポイントがいくつかあるのも事実です。そこで今回は、トランクルーム投資のリスクや注意点について紹介し、しっかりと収益を上げるためにはどういったことが必要なのか解説します。

トランクルーム投資の初期費用や運営方法は？

トランクルーム投資とは、倉庫の貸し出しを行うことで収益を得る投資方法です。マンションや戸建て住宅の賃貸経営に比べて、手軽に始めることができます。そのため、トランクルーム投資は、新しい土地活用や投資の方法として注目度が高いのです。

初期費用はどのくらいなのでしょうか

トランクルーム投資は、大別すると「屋外コンテナタイプ」と「屋内トランクタイプ」の2種類に分けられます。かかる費用は状況によっても異なりますが、それぞれのタイプによっておおよその目安があります。

まず、屋外コンテナタイプの初期費用としては、500～1000万円程度が相場となっています。また、屋内トランクタイプでも、300～800万円はかかると想定しておいたほうがよいでしょう。

トランクルーム投資においては、初期費用としてそれなりにまとまった費用がかかる反面、月額でコンスタントにかかる維持費はほとんど発生しないという特徴があります。とはいえ、シャッターの補修やコンテナの塗り替えなどが必要となる場合、突発的に費用がかかることもあるため注意が必要です。

どんな運営方式があるのでしょうか

トランクルーム投資には、複数の運営方式があります。代表的な方式とその特徴は、以下のようになっています。

・事業用定期借地方式：トランクルーム業者へ土地を定期借地する方式。

土地の所有者が得られる収入は、トランクルームの売り上げにかかわらず一定となります。

・業務委託方式：土地の所有者が設備投資や経営を行い、細かい業務のみを業者に委託する方式。

設備の管理自体は所有者が行うため、業者に支払う金額を少なくおさえることができます。

・リースバック方式：土地の所有者が建物やコンテナを建設し、業者に貸し出す方式。

建物や設備の管理も業者が請け負うため、売り上げに対する業者の取り分が多くなります。

・個人運営方式：土地の所有者が設備を整え、運営も全て自分自身で行う方式。

手間がかかりますが、売り上げの全てを自分の収入とすることができます。

トランクルーム投資の利回りはどのくらいでしょうか？

トランクルーム投資の利回りを考えるためには、「想定利回り」と「実質利回り」について確認する必要があります。それぞれをしっかり理解することができれば、より正確に投資の利回りを判断することができるようになるはずです。

想定利回り

想定利回りとは、常に満室状態であると想定して計算した収入を、初期投資にかかった費用で割ることで算出できる数値のことです。単純利回りと呼ぶ場合もあります。

想定利回りは、屋外コンテナタイプで35％程度、屋内トランクタイプで40％程度となるのが一般的です。これは、実際にトランクルームの運営を行う前の参考値として算出されることが多いです。

理想的な運営を行うことができた場合の利回りの概算となるため、トランクルーム投資における利回りの目標とすべき数値ともいえます。とはいえ、実際には初期投資以外にも費用がかかることがあるので、あくまでも参考値として捉えたほうがよいでしょう。

実質利回り

実質利回りとは、年間の収入から固定資産税や設備のメンテンナンス費用といったコストを差し引き、それを初期投資にかかった費用で割った数値のことです。

実質利回りは、屋外コンテナタイプであれば13％程度、屋内トランクタイプであれば17％程度となります。毎年必ずかかる税金や管理費等を考慮した上で計算を行うことができるため、より正確に利回りを算出することができます。

利回りをより正確に算出するためにも、かかった費用はもれがないようきちんと計上しなければなりません。

知っておきたいトランクルーム投資のリスク

トランクルーム投資には、高い利回りが期待できます。しかしながら、少なからずリスクも存在するのが事実です。トランクルーム投資を行う際は、リスクを踏まえた上で始めると成功率をより高めることができます。ここでは、リスクについてしっかり把握しましょう。

空き室リスク

トランクルーム投資は、一般的な不動産投資と同様、空き室のリスクがつきものです。とくに、トランクルームの運営を開始した直後は、空き室がなかなかな埋まらないことも多くなりがちです。また、トランクルームの繁忙期は、引越しが多い3～4月となります。この時期以外は、空き室が目立っているというトランクルームも少なくありません。

価格競争による料金の低下

投資を行う土地の周辺にトランクルームが多い場合、価格競争により料金が下がりやすくなります。そのため、トランクルーム投資を行う際は、周辺に競合が少ない土地を選んだほうがよいでしょう。すでに所有している土地を活用する場合も、競合となるトランクルームはないか確認することが大切です。

大きさによっては需要が少ないことも

競合が少ないため一見収益が見込めそうな場所でも、トランクルームの大きさによっては需要が少ないこともあります。たとえば、大きなトランクルームは、企業なら利用することもありますが、個人が利用するケースは少なく、個人向けであれば、小さいトランクルームをたくさん用意したほうが借り手は多くなるでしょう。建設時は、ターゲットを意識してトランクルームのサイズを決定すべきです。

トランクルーム投資成功のカギは？

トランクルーム投資を成功させるには、徹底的な事前準備が必要不可欠です。また、積極的に営業活動を行って、集客を促すことも重要です。これらをきちんと行うかどうかによって、収益には雲泥の差が出ます。トランクルーム投資成功のカギについてみてみましょう。

市場調査

トランクルーム投資を始めるときは、事前にしっかりとした市場調査を行う必要があります。まずは、地域の人口や平均年齢など基本的なデータ収集から行いましょう。そして、トランクルームの需要や既存のトランクルームの料金相場などについても、詳しく把握するべきです。

賃料交渉

トランクルームの運営を行っている業者に土地やトランクルーム等の設備を貸し出す場合（リースバック方式の場合）、賃料の交渉がその後の収益を大きく左右することになります。

納得のいく価格で貸し出しができるよう、あらかじめ賃料の相場を把握しておきましょう。

料金の値決め

トランクルームの運営を自分で行う場合は、料金を適正価格に設定することが重要になってきます。料金が高すぎると借りる人がなかなか現れない可能性が高いでしょう。しかし、安過ぎるといくら客が増えても思うような収益が得られなくなることもあるため注意が必要です。

集客

トランクルームでしっかりとした収益を上げるためには、集客にも力を入れる必要があります。とくに、自分で運営を行う場合は、広告を出して宣伝することで認知度を上げることにも重きを置かなければなりません。口コミを意識したサービスを提供することも重要なポイントです。

トランクルーム投資は市場の動向を見ることが大切です！

トランクルーム投資は、住宅など一般的な不動産投資に比べて初期費用が安く、利回りもよいとされています。もちろん、トランクルームを運営すれば必ず大きな利益が出るというわけではありません。

周辺の動向を確認し、土地活用や投資の手法としてトランクルームが適しているかどうか慎重に検討すべきです。しっかり見極めた上で運営を行い、トランクルーム投資を成功させましょう。