不動産賃貸業は、収益向上や節税効果を狙うことも可能です。不動産賃貸業を営むことは「大家さん」になるということです。

この記事では、不動産賃貸業の特徴と共に、このビジネスを始める上で必要な資格・免許や費用について、紹介していきます。

不動産賃貸業とは？

不動産取引には大まかに分類して売買・賃貸・仲介と言う種類が存在します。売買とは文字通り、物件を売り買いすることで、賃貸は建物や土地をレンタルすることです。仲介は売買や賃貸を自ら手がけるのではなく、契約締結をサポートするのが役目です。売買ならば売り手に対して、買い手を探してあげることで成約を助け、報酬を得るのが仲介業となります。

これらのうち不動産賃貸業は、自身が所有する物件を貸し出すと言うものです。不動産賃貸業に限って営むケースでは免許や資格を取る必要はなく、参入しやすいのが魅力です。加えて特別な知識が無く、この業界に不慣れでも比較的簡単に始めることができます。手持ちの土地が眠ったままだったり、空き家の活用を考えている場合にはうってつけでしょう。

この不動産賃貸業は、他の業種からの転職や、今の仕事を続けながら副収入を考えている方にもおすすめできます。その理由は色々ありますが、本業への影響が出にくいことや、節税対策の一環となることがあげられるでしょう。

不動産賃貸は一度契約をしてしまえば、後は顧客への賃金徴収やクレームの処理、家屋や設備の修復が主な業務となります。これらはそんなに頻繁に必要な仕事ではないので、時間にゆとりが持ちやすいでしょう。また、第三者に管理を委託すれば更に、手間を掛けずに経営していくことが可能です。

このような手間を掛けない経営が可能な点で、不動産賃貸業を事業と投資の中間として位置づける考え方もできるでしょう。

不動産賃貸業の開業に向けて

不動産賃貸業を開業すると言うことは、平たく言えば大家さんになると言うことです。税務関係の申請や、個人事業関係の届け出などを行って開業し、後は借り手や建物の面倒をみて収益を重ねていきます。

このような手軽な条件で始められるのが不動産賃貸の特徴ですが、収益性は低くはないので、働きながら投資のような感覚で始める方も多い傾向があります。

自身の手持ち物件を貸し出す他に、第三者から購入して始めるパターンを選ぶことも可能です。前者の場合は自身の物件を賃貸することになるので、宅地建物取引業には当たらず、免許も資格も必要ありません。

また、これから物件を「買って」始めたい場合にも、事業用途とは言え購入するのに資格は不要なので安心です。ただ、将来的に物件を継続的に売買するなど、仲介業に商売の幅を広げる考えがあるのなら、宅地建物取引業の資格・免許を取っておくのがおすすめです。

こんな人が不動産賃貸業に向いています

不動産賃貸業では、意外かもしれませんがサラリーマンは適性が高いのです。なぜかと言うと、サラリーマンは社会的な信用があるために借り入れもしやすく、開業資金を考えると有利だからです。加えて、本業に加えて副業として取り組む場合には、不動産賃貸業が軌道に乗るまで、会社勤務の収入でカバーできるのは心強い点でしょう。

知識やセンス的な部分は、情報を集めることで充分にカバー可能で、また、コンサルティングを取り入れるのも選択肢の一つです。会社勤務で副業や相続税対策を考えている場合には、前向きに検討してみると良いでしょう。

また、不動産賃貸業は物件を長期間保有して、じっくりと利益を確保するケースが一般的です。このために、短期的に利益を求める方よりも、コツコツと継続して取り組める方のほうが向いていると考えられます。

不動産賃貸業の開業に必要な届出とは

開業に至るまでに、具体的にどのような手続きが必要なのかを見ていきましょう。用意すべき書類はそれほど多くありません。

個人で購入した場合

・開業届

住所地または納税地を管轄する税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出します。開業後1ヶ月以内が期日です。届出書は税務署に用意されている他、国税庁のサイトで書式を入手し、郵送することも可能です。以下の書類も届出先は同じ税務署なので、まとめて提出すると良いでしょう。

・青色申告承認申請書

所得税対策のためにメリットが豊富な青色申告は、税務署へ申請手続きが必要です。提出期限は新規開業の場合、1月1日から1月15日までに開業している時は、その年の3月15日までです。1月16日以降に開業した場合は、開業日から2ヶ月以内です。相続の場合は期限が異なるので、気をつけておきましょう。

以下は、必要がある場合に提出しましょう。

・青色事業専従者給与に関する届出

・給与支払事務所等の開設の届出書

・源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書

記述すると難しく見えるかも知れませんが、例えば、個人事業として従業者無しで始めるならば、開業届と青色申告承認申請書を出せば充分です。従業員を増やせば、給与所得に関する書類の提出義務が増えるというわけです。

不動産賃貸業を始めるために必要な費用について

不動産賃貸業において、どの程度の費用を準備するかを考える際には、返済比率を一つの目安としてみましょう。返済比率とは家賃収入に対し、銀行への返済額が占める割合を示すものです。

計算するには次の式を利用します。

毎月（年間）の返済額÷毎月（年間）の家賃収入×100[％]

具体的な事例に当てはめていくと、家賃収入が50万円であるのに対し、返済が30万円必要ならば、返済比率は60％になります。返済比率が高いほど、税金や経費を家賃収入で賄うのが難しくなるので、自己資金からの持ち出しが増えやすいと言えるでしょう。

準備資金を考える際には、物件購入資金と予備資金、そして返済比率のバランスを見極めることが大切です。

不動産賃貸業を行っている人の平均年収

気になる不動産賃貸の収入について見てみましょう。例えば100万円の家賃収入で、経費や返済費用などの支出が50万円のケースです。

この場合の利益は、

100万円（家賃） － 50万円（経費） ＝ 50万円（利益）

つまり、50万円が利益として残ります。

実際にはどの程度の平均年収となっているかと言うと、年間300万円台の収益をあげているケースが多いと言われています。経営規模や入居率から必ずしも同じような利益を達成できるとは限りませんが、この程度の収入は目指せる範囲と考えて良いでしょう。

200万円ほどの元手ではじめて、数年で1億円クラスの物件を運営しているようなケースもあります。所有物件を担保に入れて次々に融資を引き、複数の物件を収益化しているということです。ここまで軌道に乗れば、大きな収益が期待できます。

必要な資金の調達方法

資金調達には銀行などから借り入れるイメージが強いかも知れません。しかし、ここでは日本政策金融公庫という政府関係機関からの融資を考えていきます。

金融公庫は、不動産投資にもわりと積極的に融資してくれる機関です。審査はそれほど厳しくはなく、金利も低いのが特徴です。

調達までの流れは下記の通りです。

1. 日本政策金融公庫に申し込みを行い、面談の日時を決めます。
2. 担当者と面談
   申込み書類はここで作成するので、融資に必要な書類・資料の用意を忘れずに行いましょう。
3. 日本政策金融公庫による審査開始。
4. 日本政策金融公庫から融資決定の通知が届きます
5. 「金銭消費貸借契約」「抵当権設定契約」「団体信用生命保険」などを締結します
6. 融資の開始
   融資額に上限はありますが、個人の借り入れに、無担保・無保証人で応じるケースもあります。公共料金や税金に未払いがないことが重要です。この2つをクリアしているなら、前向きに検討してみると良いでしょう。

不動産賃貸業とあわせてオススメの投資

サラリーマンとしての本業を邪魔せずに利益を得られる不動産賃貸業は、副業として収入を増やす他に、老後の安定収入を目指す上でも大いに役立つでしょう。無資格ですぐにも始められる上に、管理代行サービスを活用すれば、ほとんど不労所得のような形で収益も期待できます。

なお、不動産投資に関心がある人は、太陽光発電投資にも相性が良いです。太陽光発電も不動産投資と同じように、自分はほとんど動かず副業として運用できます。ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資に比べればリスクもリターンも低いものではありますが、情勢や社会の変化で左右されない投資先をお求めの方にはうってつけです。

国の制度を適用させて稼働している限り無収入にはならないことから、両者を併用して資産運用していくのも悪くないでしょう。