竹原

どうも、タイナビの竹原です。川村さん、先日はありがとうございました。

竹原

前回で、よくある不動産のシミュレーションについてお見せいただいたと思うんですけども、ここで1回、前回のおさらいをお願いします。

川村

ちょっと短かったですからね。おさらい、いきますね。

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よくある不動産のシミュレーションのおさらい

川村

8％の新築の木造を、期間30年で新築の1％を借りた場合、これをやりました。例えば、去年度で見てくださいね、これ。

川村

家賃が380万円、それから、借入金の元金/利息をそれぞれ払い、管理費、管理を任せる場合は5％、19万円、年間払います。固定資産税が50万円。

修繕費、これ50万と置いてるのは、初年度はかからないかもしれないけど、5年とかで何百万とか払うわけになると、出入りの費用、それからクーラーの修繕費用、壊れたとかそういうのを押し並べて大体50万ぐらい、30年間でかかるみたいな、そういう感じで計算してます。

それと保険が49,000円。そうすると、380万ある収入なんですけれども、経費が300万ほどかかって72万の収入になりますと。

そこから、ここの部分って何をやってるかと言うと、税金を計算してるんですね。

川村

これは課税所得、これが収入、これが費用ですね。減価償却、それから借入金の利息、管理費、修繕費、保険料、固定資産税、そこら辺がありますと。

これ基礎控除、その他とかいろいろとありますけど、これが327,000円になって、49,000円。そうすると、727,000から49,000を引くと678,898円、こちらになりますね。これが不動産の収入。

それで、これがどういう風になるかと言うと、10年目で669万、後でこれは太陽光も比較するんで、よく、みなさん覚えといてください。15年が973万円、それから20年が1,157万円。ただ、1,7447,000円の残債が残ってます。30年ローン。

これが不動産投資のおさらいでした。

太陽光発電の実例

川村

次に、太陽光の宇都宮のパワコン50㎾弱の低圧、過積載、パネルは100㎾ぐらいの乗ってる、実際にあった事例ですね、こちらをお見せします。

川村

こちらが前提条件ですね。これが4,752万円、こちらを借地でやっております。地代が発生するので、それは後ほど説明いたしますけれども。

竹原

要は不動産の価格と同じ価格ですね。

川村

そうです、「建物躯体」と書いてあるものを読み替えてください。これは、太陽光の架台とかパワコン、パネルとかその他諸々、工事代金全部含めたもの、それが4,752万かかってるんです。

これ実際の数字です。それに不動産も実は合わせたんですけれども、利回りで。土地建物合計、要するにこれだけの合計で4,752万を借りた感じですね。自己資金は0円。

で、2.5％の15年、これはアプラスから2.5で15年で借りたのを想定してます。実際の発電量ですが、「一戸あたり家賃」を「発電量」と読み替えてください。申し訳ない。

竹原

売電収入っていうことですよね？

川村

売電収入ですね。これが年間で570万ぐらい入るんですね。この宇都宮の地点でですね。12％投資利回り、これは、「固定資産税」は「償却資産税」と読み替えてください。

ここ注意点があるんですけど、低圧の人でよく償却資産税払ってない人いるんですけれど、これ見つかると大変ですから、ちゃんと払ってください。この価格の1.4%かかりますから。これが665,280円、ちょっと端数切捨てになりますけれども。

耐用年数17年、これは定額でやってます。減価償却は定額の17年、これ重要なポイントですね。

不動産と太陽光発電を比べてみよう

川村

これがなると、回答がこうなります。

川村

先ほどと比べて違いがわかりますかね？どうですか？

竹原

まず、このキャッシュフローのグラフで言うと、不動産って確か階段みたいにドンドンドンっていって、マイナスいって、削って、借金完済したら…。

川村

30年の遠い未来ですけどね。

竹原

から、バーッて一気に上がるじゃないですか。これは太陽光、切ってないですよね。16年目から一気に上がってるの、いわゆる返済が終わってるからってことですよね。

川村

そうなんですよ。ここまでの表と、ここの部分を見るとわかるんですけれども、10年目の数字ですね。

川村

簡単にこれ、売電収入があって、アプラスに返して、管理費はこれ地代と。

で、これが、償却資産税は毎年減価していく感じでちゃんと計算してますから、どんどん減ってくんですね。だから10年後とかになると、19万まで減っちゃうんですよ。なので、結構楽にはなるんですね。

これが管理費ですね。月1万円の12ヶ月で。これが、三井住友海上に払う保険料。大体こんなものなんですけれども、これで1円単位で出てきます。これが払う税金ですね。

8千円から19万までどんどん上がっていきますけれども、税金は上がっていくんですね、どんどんどんどん。

太陽光発電のキャッシュフローがどんどん上がっていく理由

川村

そうしたところに、1年目が658,000円、10年目は、これで見るように957,000円まで上がります。これはなぜだと思います？なんで上がるんでしょうか？徐々に上がってんです、これが。65、70、77、80、88、90、93、94、95、96って。

竹原

これは…。ごめんなさい、答えられないです。

川村

これは償却資産税が減ってるから。

竹原

う～ん！

川村

結構でかいんですよ。66万のが19万まで17万とか下がるんですよ。ほとんどこれ無くなっていくわけですから。

竹原

なるほど。

川村

そこが大きいですね。それと、税金は上がってるんですよね、逆に。それはなぜかと言うと、借入金の利息の部分がどんどん減っていくので、経費になるのが少なくなるから、課税所得が54,000が20万だったのが、119万まで上がってくので、税金も当然17万まで上がってるという感じですね。

竹原

なるほど。

川村

こういうのを正確に見るとわかってくるんですけれども、いずれにしても10年目で8,445,000円、さっきのメモってますかね？10年の数字、個人の。

竹原

覚えてます。キャッシュフローが670万ぐらいですね。

川村

はい。これが8,445,000万円です。一応、次15年目いってみましょうか。

竹原

はい。

川村

いくらですか、これは。

竹原

不動産は15年目が970万弱くらいです。

川村

はい。こちらは1千…。

竹原

300万。

川村

そうですね。

竹原

全然違いますね。

川村

はい。20年いってみましょうか、じゃあ、ついでに。

竹原

20年が不動産が1,160万ぐらいですかね。

川村

はい、こちらです。3,500万。あら！

竹原

全然違いますね。

川村

はい（笑）。

竹原

ざっくり3倍ぐらいですよね。

川村

はい。で、借金の金額は20年はいくらありました、不動産。そこも重要なポイントですよね。

竹原

1,700万弱ぐらい。

川村

そうですね。ただ、太陽光の方は無いわけですよ。だからやっぱりリスクがすごく、非常に少なくなってるのがわかると思います。これが明らかになった数字の部分でございますね。おそらくこれに近い形になるんですね。

それはなぜかって言うと、太陽光の場合はうまく作れば、パネルの価格、それからパワコンの価格、架台の価格も低下傾向にあるので、利回りも結構出るのも作れるんですね。10％、11％、12％と。ちなみにこの場合のやつは12％で作ってます。

竹原

利回りが。

川村

利回りにこだわって作るっていうのも重要なポイントになるかなと思います。

竹原

川村さん、ありがとうございます。

川村

はい。

竹原

不動産の場合は、あくまでモデルケースで言うと、借金完済するのに30年ぐらいかかると。だけど太陽光は15年で終わると。あとは金利の問題。

実際ちょっとグラフで見せていただきましたけど、1％から2.5ですかね、上がるだけで全然違うっていうことがわかったので。

だから一概にどっちがいいっていうのはちょっと言いづらいと思うんですけども、例えば不動産の場合30年で長いですけども、その分土地の価値っていうのは残るので、はい。

川村

そうです。その分は忘れちゃいけませんけれども、ただ、トータル的なリスク的な観点から言うと、太陽光は全部現金化できるじゃないですか。それは大きいですよね。現金に勝るものはないんで。

ですから、現金を早く回収することができる点においてはよろしいのかなと。それからリスク的な観点。借金も15年で終わると。そこは非常に大きな点じゃないかなと思いますね。

竹原

ありがとうございます。次回、川村さんがですね、最近注目しているソーラーシェアリングのシミュレーションについてもお見せいただけるということなので、そちらを次回でご紹介できればなと思います。

本日の動画は以上とさせていただきます。ご視聴、またはチャンネル登録よろしくお願いいたします。

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【出演者情報】

■竹原 明洋：株式会社グッドフェローズ社長室長・コールセンター部部長

⻑尾、佐伯と3名でグッドフェローズを設立。オーストラリアの大学にて国際ビジネスを専攻し、本当は誰よりも太陽光発電に詳しいコールセンターのトップにしてグッドフェローズ随一の聞き上手。

■川村 龍平：東京築古組 代表

純資産10億円、実質借金ゼロ経営を継続中の不動産＆太陽光投資家。首都圏に複数の不動産と700kWの太陽光発電システムを所有。著書は「不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方 100室所有、無借金経営の成功モデルを分かりやすく解説」