不動産投資を始めたいという人が増えています。しかし、既に物件や土地を所有している人は別として、投資をするためには不動産を購入する資金が必要です。そこで多くの人がお世話になるのが、不動産投資ローンでです。

折角ローンを組むのであれば、できる限り自分にとって有利な条件でのローンを組むに越したことはありません。ここでは不動産投資ローンの種類やそれぞれのリスクについてお伝えします。自分に合ったローンを探してみましょう。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、土地やマンションなど、不動産経営のために金融機関から受けることのできる融資です。不動産と聞くと、住宅ローンを思い浮かべるのが一般的かもしれません。しかし、住宅ローンと不動産投資ローンとは別物です。

住宅ローンの用途は、借り手が住むための物件を購入することなので、借り手の返済能力が審査されます。一方、不動産投資ローンで重視されるのは、借り手の返済能力だけではありません。投資というビジネスの要素がからむため、採算が取れるのか、どのくらいの収益性が見込めるのかといった事業性も審査されます。

現金での一括購入よりも不動産投資ローンの方が良いでしょう

「借金をするのは嫌だ」「金利分が損になる」という考えから、自己資金での現金一括購入を考える人もいます。しかし、その場合に購入できる不動産は、自己資金よりも安いものに限られます。この考えで最も怖いのは、不動産投資において最も重要視されるべき収益性よりも、その時の売値を重視してしまうということです。

不動産投資は収益を上げることが第一です。自己資金だけにこだわらず、広い選択肢から良い不動産を購入する必要があるでしょう。

不動産投資ローンは採算性・収益性といったビジネス的な視点からも審査されるため、自己資金よりもはるかに多くの融資を受けることも可能です。条件の良い物件に手を伸ばせるだけでなく、レバレッジを効かせた投資が可能となります。

レバレッジを効かせるというのは、ローンで購入した物件を担保に、次のローンを組めるということです。不動産で多くの利益を上げている人の多くが、この手法で複数の物件を手中に収めています。金利分以上に稼げる物件を引き当てる可能性が高まり、所有物件の一部でトラブルが起こっても、他の物件の収益でカバーできます。

担保としての価値がある物件を買えるのが、不動産投資ローンのメリットです。

不動産投資ローンは固定金利と変動金利のどちらを選ぶのが得でしょうか？

不動産投資ローンは金融機関によっても多種多様であるため、自分に合ったものを見極めることが大前提です。しかし、どのようなローンを組むにしても、金利についてよく考慮することは必須です。金利の高さによって、その後の返済の容易さ、そして収益性が決まってくる部分も多いからです。

例えば利回り7%と5%の2つの物件があるとしましょう。利回り7%の物件は金利5%でローンを組めます。利回り5%物件は金利が1.5%となります。一般的には利回りが高いほうが投資では有利なのですが、この場合はどちらが儲かるでしょうか。実は、利回りは低くても、金利との差が大きい5%の物件の方が収益が見込めるのです。金利には収益性を左右する影響力があります。金利は、低いほうが原則として有利です。

そして、実際にローンを組むにあたって、覚えておきたいのは固定金利と変動金利の違いです。

固定金利はその名の通り、同じ金利で返済額が計算されます。借りた時点で、その後の返済計画が立てやすいというメリットがあります。

変動金利はそのつど金利が変動します。簡単に言うと、景気が良い時は金利が高くなり、景気が悪いと金利も下がります。変動がある分、変動金利は固定金利よりも金利が低くなっています。変動金利を選んだ場合のデメリットは、金利が上がった時のリスクです。収益性がギリギリだった不動産などは、少し金利が上がっただけでも打撃を受ける可能性があるのです。

一般的には、金利の低い変動金利を選ぶ方が良いように思えます。しかし、現在の金利は固定・変動ともに底と言ってもいい水準まで低下しています。低金利時代が非常に長く続いているのです。変動金利が1%～2%で推移しているとともに、固定金利10年の相場も2%と、両者にはほとんど差がありません。

そのため、不動産投資家の中には、変動金利でより低い金利を狙いに行く人が増えているといいます。しかし、これまでずっと低金利だったといって、今後も同じ世の中であり続けるかは不明です。

これらのことを考え合わせると、返済計画を立てやすい固定金利の方が現在は得と言えるのではないでしょうか。先の見えない金利上昇への備えも、兼ね備えているのですから。

不動産投資ローンの審査に通るために

不動産投資ローンの審査では「この人にお金を貸して、きちんと返してもらえそうか」という事が、様々な点から精査されることになります。この結果は審査に通るかどうかだけではなく、融資額や金利の数字にも影響を及ぼすため、借り手として事前の準備はやはりかかせません。

金融機関に赴く際には「自己資金」「個人属性」「物件評価」の3点の内容をしっかりと抑えた上で、必要な書類や情報を求められた場合には、スムーズに提示できるように準備をしておきましょう。

本気度を表す「自己資金」

全てを自分で準備する必要はありませんが、全く資金がないに等しい状態でローンを申し込むというのは、投資に対する本気度を疑われ、金融機関の印象は決して良くはありません。

また、後に説明する個人属性に合った目安金額というものもあります。「この職業の人であればこの位の資金は持っているだろう」というもので、医師や公務員などは一般的に高いので、大まかにでも把握しておくと良いでしょう。それ以外の普通のサラリーマンなどは、「購入する物件の金額の30%の資金があること」「年収500万円以上、資金が300万円以上あること」が大体の目安です。

自己資金がこの目安以下という場合、審査が厳しい金融機関でローンを組むことはやや難しいと言えます。場合によっては、金融機関を絞って融資の相談をする必要性も出てくるかもしれません。金融機関の中でも審査が厳しいといわれているのはメガバンク、その次には地方銀行です。信用金庫はややハードルが下がります。

あなた自身に関する「個人属性」

金融機関から見た場合、返済能力に関わってくる「個人属性」というのも大切な審査ポイントになります。主に見られる点は、以下の5つです。

1. 個人識別情報
   氏名・生年月日・住所・電話番号など本人と識別するための情報
2. 家族構成
   家族構成・それぞれの氏名と生年月日・申込者との関係・同居か別居か・別居の場合の住所と生計を共にしているかなど
3. 職業
4. 金融資産などの資産の状況
5. 住居に関する状況

2の家族構成は、生活費の金額を判断するために必要な情報です。小さい子供がいる場合には、今後の教育費や養育費も考慮されます。

3について、金融機関内では職業がランク付けされていることが多く、資産家や安定して収入を得られる公務員などはランクが高い傾向にあります。一般的に高収入のイメージである医師や弁護士も同様に高ランクです。

5の住居に関して注意したいのは、ローンが残っている持ち家は、一般的には投資ローンの審査では負債と見なされることが多いということです。但し、営業エリアが限られる信用金庫や地方銀行の場合には逆の評価となることもあるので、覚えておくと良いでしょう。

欲しいのは本当に良い物件？「物件評価」

金融機関が見るのは個人の返済能力だけではありません。実際の物件の収益性もしっかりと審査されます。

具体的には、何年後にどれだけの収益を上げるかなどの事業計画や最寄駅までの時間、周辺にコンビニやスーパーがあるかなどの利便性に関わる周辺情報などです。加えて、競合物件がある場合には、収益性に関わってくるのでその有無などです。

審査に通るためには個人属性なども重要ですが、収益性に関わる「物件評価」を把握しておくことも非常に大切です。

年収別・人気の不動産投資ローン

不動産投資で成功するためには、入ってくるお金だけを見るのではなく、毎月の返済額も含めた資金繰りという考えが大切です。資金繰りを上手く行うためにはどのような金融機関で融資を受けるかがポイントとなりますが、年収などの個人属性によって借りやすい金融機関が異なり、返済時の金利も大体決まってきます。

以下では、どのような金融機関が向いているのか、どのような不動産投資ローンが人気があるのかについて、年収別に紹介します。

年収500万円以下なら「日本政策金融公庫」

年収が500万円以下である場合には、日本政策金融公庫でのローンをメインとして考えると良いでしょう。日本政策金融公庫は日本の政策金融機関です。その目的は、資金調達を支援することで日本の経済を発展させることにあるため、収益性を重んじる民間の銀行とは融資の際の観点が異なります。

そのため、若者や高齢者、女性であっても審査に通りやすくなっています。場合によっては、これらの人に対象を限定した支援金を通じて、優遇されることもあります。

日本政策金融公庫の融資全般の特徴として、固定金利であること、1%台後半の低金利であること、保証人が不要であることが挙げられます。融資を受けやすく、返済時にも返しやすいということがメリットです。

年収500万円〜700万円なら地方銀行がおすすめです

年収が500万～700万円になると、日本政策金融公庫だけではなく地方銀行も選択肢に入れることが出来るようになります。静岡銀行やみなと銀行、池田泉州銀行などが融資に積極的な銀行として知られています。どの銀行も金利は大体2%から3%程度です。

また、地方銀行は営業エリアが限られるため、支店が身近にあるとは限りません。返済時やその他の相談時などを考えても、自分の居住地域や購入物件のある地域に合わせて選ぶことが良いでしょう。

年収700万円〜1000万円ならオリックス銀行

年収700万円以上になると、審査に通る確率は格段に上がります。高額物件の購入も夢ではなくなりますが、このような人が不動産投資ローンを組みやすい銀行でお勧めなのがオリックス銀行です。

オリックス銀行の金利は大体2%前後であり、この年収の人が融資を受けやすいとされる銀行の中では金利が低めです。収益性や資金繰りを考えた際には、高額物件の購入時こそ、金利について妥協せずに選びたいものです。

年収1000万円以上ならメガバンク

年収1000万円以上になると、非常に多くの金融機関から融資が可能となります。特に、メガバンクからの融資も受けられるようになるのは大きなメリットです。

地方銀行や信用金庫の金利は通常2%～3.5%程度からスタートするのに比べて、メガバンクの場合、保証人を付ければ最初から金利を1%以下にすることも可能となります。高額物件の購入が出来るだけではなく、金利を下げることによって、より高い収益性を見込めることになるのです。

さらには、メガバンクは全国どの地域であっても対応出来るということも魅力的です。そのため、金利の面からも、利便性の面からも、この年収クラスの人であればメガバンクがお勧めです。

自分にあったローン選びが成功への第一歩です

不動産投資を続けていくと、1つの物件購入だけではなく、マンションの複数棟買いというような可能性も十分にあり得ます。その場合、資金を支え、さらには資金繰りを左右する不動産投資ローンの選び方は非常に重要です。

ただし、審査に通ることだけを考えて選ぶと、後から返済などで大変な思いをすることにもなりかねません。自分が返済していけそうな融資額や金利タイプ、さらには金融機関まで、全て考えて自分に合ったものを選ぶことが大切です。